دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری و الزامی است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتباری ندارند بنابراین اگر معامله عادی مانند خرید و فروش، هبه و صلح در خصوص ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد البته در خصوص اینکه با سایر دلایل قابل اثبات است یا خیر، اختلاف نظر وجود دارد

ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری و الزامی است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتباری ندارند. بنابراین اگر معامله عادی مانند خرید و فروش، هبه و صلح در خصوص ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. البته در خصوص اینکه با سایر دلایل قابل اثبات است یا خیر، اختلاف نظر وجود دارد.

در صورتی که قرارداد به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به او منتقل شده، می‌تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال، از دادگاه بخواهد. 

اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش‌بینی می‌شود؛ اما اگر چنین موعدی در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.

طرفین دعوا یعنی خواهان که خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان، از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. 

به عنوان مثال در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می‌شود؛ اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، مالک رسمی کس دیگری باشد. 

در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داده شود.

کلیه دعاوی که مربوط به ملک و املاک می‌شود، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. پس از آن که رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می‌شود و دادگاه ابتدا به محکوم‌علیه (مالک رسمی) ابلاغ می‌کند که ظرف 10 روز، پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام کسی که حکم به نفع او صادر شده است، منتقل کند. 

اگر محکوم‌علیه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می‌شود و ملک را به نام محکوم‌له منتقل می‌کند.

حواستان باشد که در پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی، در نهایت حکم علیه مالک رسمی ملک صادر شده و او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد، محکوم خواهد شد.

اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

در صورتی که ملک در رهن بوده و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین مطلوب این است که ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. 

برخی دادگاه‌ها، ارایه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی‌پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن، رسیدگی کرده و سپس در مورد الزام به تنظیم سند، حکم خواهند داد. اگر هم فروش ملک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. 

برخی محاکم معتقدند که اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد، نیازی به فک رهن نیست.

یکی دیگر از مواردی که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که حتماً در دادخواست دعوا، مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود. اگر هم مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه او طرح می‌شود.

اگر ملکی بعد از امضای قولنامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.

اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد می‌شود. به هر حال نمی‌توان ملکی که بازداشت است را به صورت رسمی به نام کسی منتقل کرد.

در این موضوع که می‌توان به صورت توامان وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی را مطالبه کرد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. 

در ضمن خواهان می‌تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی‌کننده درخواست دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. 

صدور دستور موقت، مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود، به عنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، خسارت احتمالی به خواهان مسترد می‌شود.

به گزارش مهداد، اگر در قرارداد، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است و باید در اولین زمان ممکن سند رسمی تنظیم شود. 

در چنین حالتی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد تا سند انتقال را به نام او تنظیم کند. 

در صورتی هم که پس از محکوم شدن مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می‌تواند قرارداد خود را فسخ کند.

در دادخواست، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.

اگر خواهان، قولنامه عادی که اثبات‌کننده معامله بین دو طرف است، نداشته باشد، می‌تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. 

در چنین حالتی دادگاه، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات‌کننده وجود قرارداد فروش ملک است، رسیدگی می‌کند و سپس در صورت اثبات بیع، حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال، صادر می‌شود. باید توجه کرد که خواسته اثبات وقوع بیع با خواسته اثبات مالکیت، متفاوت است.

الزام کسی به تنظیم سند رسمی فرع بر صحت قرارداد است. بنابراین اگر خوانده یا ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهد یا مدعی انحلال آن شود، ابتدا به این ادعا رسیدگی شده و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌شود. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، فقط نسبت به املاک ثبت‌شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت‌نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود. 

یعنی دادگاه رسیدگی‌کننده قبل از آن که وارد رسیدگی شود، ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می‌کند و اگر مالک رسمی ملک به عنوان یکی از خواندگان نبوده یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد، وارد رسیدگی نمی‌شود و پرونده را مختومه می‌کند.

محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی‌تواند ضمن رای الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند. مگر اینکه در قرارداد به صراحت، تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل، مورد توافق قرار گرفته باشد.

هرچند اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم برای کلیه املاک و اخذ مفاصا حساب تامین اجتماعی، موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی برای املاک، مشمول قانون مذکور، جزو پیش‌نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است اما اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته‌ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجراییه، طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، می‌توان الزام محکوم‌علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی را از دادگاه مطالبه کرد. 

البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال، بدهی دیگری به اداره مالیات داشته باشد، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات، نمی‌توان به استناد اجراییه صادره، الزام محکوم‌علیه به پرداخت مالیات‌های فوق را مطالبه و باید دادخواست جداگانه‌ای تقدیم کرد. بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست، درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیات‌های موضوع ملک و نیز بدهی‌های دولتی موضوع ملک نیز قید شود.

در رویه قضایی ایران نیز دعاوی نظیر تایید مبایعه‌نامه، تایید صلح‌نامه و هبه‌نامه از آنجایی که غیرترافعی بوده، مسموع نیست و صرفاً می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.

خوب است بدانیم که مالکان و خریداران ساختمان‌های احداث‌شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان نیز قانونی است و همچنین اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، ولی به علت وجود حداقل یکی از شرایط زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها امکان‌پذیر نیست، می‎‌توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب سال ۱۳۹۰، اقدام به دریافت مالکیت مفروزی کنند و نیازی به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی نیست.