انتقال مال غیر در پیش فروش آپارتمان بدون تعیین واحد

انتقال-مال-غیر-در-پیش-فروش-آپارتمان-بدون-تعیین-واحد

در فرض سوال که مالی را که قبلاً شخص فروخته مجدداً معامله کرده مرتکب انتقال مال غیر گردیده، مشخص نبودن واحد نافی رفتار مجرمانه نیست


صورت‌جلسه نشست قضائی

کد نشست ۱۳۹۹-۷4۰4
برگزار شده توسط استان مازندران/ شهر محمود آباد
تاریخ برگزاری ۱۳۹۸/۰۸/۰۹

پرسش

در پرونده ای شخص «الف» علیه شخص «ب» شکایت انتقال مال غیر مطرح نموده و بیان داشته است: شخص «ب» که مالک یک قطعه زمین در یک منطقه روستایی بوده است شروع به ساخت یک ساختمان در قالب ویلایی (دو طبقه و در هر طبقه سه واحد) نموده و همه واحدهای آن را در زمان شروع به ساخت به بستگان سببی نزدیک خود از جمله شخص «الف» فروخته است. بدین صورت که سازنده این ساختمان 6 واحدی (در هر طبقه سه واحد)، یک واحد در طبقه دوم را (بدون تعیین شماره واحد) به شخص «الف» فروخته است؛ اما پس از ساخت و تکمیل بنا مشخص شده است که سازنده (شخص «ب») تمام 6 واحد از جمله هر سه واحد طبقه سوم را به اشخاص دیگری فروخته است. حال سوال این است که آیا این مورد را می توان از مصادیق جرم انتقال مال غیر دانست؟

نظر هیئت عالی

در فرض سوال که مالی را که قبلاً شخص فروخته مجدداً معامله کرده مرتکب انتقال مال غیر گردیده، مشخص نبودن واحد نافی رفتار مجرمانه نیست.

نظر اکثریت

بیشتر قضات حاضر در نشست قضایی بر این عقیده بودند که موضوع، مصداق جرم انتقال مال غیر نمی‌باشد. مهمترین استدلالهای این گروه از قضات بدین شرح است:

1- موضوع مشمول قانون پیش فروش ساختمان(مصوب 1389) نمی‌شود؛ زیرا به موجب این قانون، برای پیش فروش ساختمان، تنظیم سند رسمی لازم است. هر چند طبق نظریه‌های مشورتی شماره 2671/7 مورخ 30/10/1393 و شماره 1073/7 مورخ 31/4/1394 چنین قراردادی بر اساس ماده 10 قانون مدنی معتبر محسوب می‌شود و شخص سازنده ساختمان به موجب قانون پیش فروش ساختمان ممکن است مسوولیت کیفری داشته باشد اما اصل قرارداد صحیح است و مطالبه این حق باید در دادگاه حقوقی از طریق تقدیم دادخواست صورت گیرد.

2- ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر (مصوب 1308) مقرر می دارد: «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی منتقل نماید...» مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است؛ حال آنکه موضوع پرونده، یک پیش فروش ساختمان است که در مورد آن سند عادی تنظیم شده است و هنوز یک واحد آپارتمان به مالکیت شخص «الف» در نیامده است. در واقع در فرض این سوال، مالکیت از زمان تعیین و تسلیم مبیع (یکی از واحدهای طبقه دوم)، مستقر می‌گردد بنابراین شخص «الف» به عنوان خریدار نمی‌تواند علیه شخص «ب» به لحاظ انتقال مال غیر شکایت کند بلکه از طریق حقوقی می‌تواند الزام مالک به تحویل مثل یا قیمت محکوم‌به را بخواهد. علاوه بر این، مناطق روستایی که داخل طرح هادی باشند، معمولا دارای سند مالکیت رسمی هستند؛ قانون کسی را مالک می شناسد که دارای سند رسمی باشد؛ بنابراین، تا زمانی که شخص «الف» به موجب سند رسمی، مالک نشده است نمی توان شکایت انتقال مال غیر را از وی پذیرفت.

3- در فروش آپارتمان یا مجتمع ساختمانی که چند واحد دارد معمولا تمام اوصاف با جزییات قید می‌شود؛ بنابراین، فروش به این صورت به نظر می‌رسد از مصادیق نامعین بودن موضوع معامله (مردد بودن یک چیز در میان چند چیز) و از موجبات بطلان آن باشد؛ در نتیجه بیعی به صورت صحیح واقع نشده تا مالکیت شخص «الف» محقق و مستقر شود و به دنبال آن موضوع انتقال مال غیر مطرح گردد. علاوه بر این به نظر می رسد یک واحد آپارتمان، مصداق مال مثلی نباشد و نتوان آن را موضوع معامله به صورت کلی قرار داد.

4- اگر این موضوع را دارای جنبه کیفری و از مصادیق جرم انتقال مال غیر بدانیم در مرحله اجرای حکم ممکن است با مشکل مواجه شویم؛ یعنی اگر دادگاه حکم به رد مال بدهد اینجا این سوال مطرح می شود در مقام رد مال، کدام واحد از سه واحد طبقه دوم (با این فرض که هر سه مشابه هستند) باید تحویل محکوم‌ له گردد.

نظر اقلیت

به عقیده برخی از قضات حاضر در نشست قضایی، موضوع پرونده می تواند جرم انتقال مال غیر باشد؛ مهمترین استدلال های بیان شده توسط این دسته از قضات بدین شرح است:

1- اگر هر سه واحدی که در طبقه دوم ساخته شده اند مشابه با یکدیگر باشند؛ موضوع شبیه بیع مال کلی در معین است؛ در این صورت شخص «ب» نسبت به این واحد، مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است. در واقع در این فرض، سوء نیت شخص «ب» محرز است و رفتار وی آمیخته با فریب و تقلب است برای بردن مال دیگری؛ بر همین اساس به نظر می رسد بتوان وی را مرتکب جرم انتقال مال غیر که در حکم کلاهبرداری است، دانست.

2- اگر همه 6 واحد مشابه با یکدیگر باشند حکم این مورد بر اساس ماده 53 قانون مدنی همانند مال مشاع است و در خصوص این مجتمع به نوعی، مالکیت مشاعی وجود دارد؛ یعنی، مادامی که یک مجتمع آپارتمانی در فرایند ساخت است و تفکیک نشده، مال مشاع است؛ بنابراین همانطورکه یکی از شرکای ملک مشاعی بیشتر از سهم خود را انتقال دهد مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است در اینجا نیز اگر فروشنده، به عنوان مالک سایر واحدها سهم شخص «الف» را انتقال دهد نیز مرتکب جرم شده است.

منبع : مرکز آموزش قوه قضاییه

مطالب مرتبط

مجازات انتشار تصاویر مستهجن در فضای مجازی چیست ؟

نحوه استعلام املاک ثبت شده مشخص شد

استثنائات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

اصلاحات قانون پیش فروش ساختمان تصویب شد

قانون تامین اجتماعی

مستندات قانونی مورد نظر جهت تنظیم اسناد رسمی پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی