خسارت ناشی از کسری مساحت مبیع به نرخ روز
به باور دادگاه ملاک مستخرج از رای وحدت رویه 811 هیئت عمومی دیوان عالی کشور و ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان اقتضا دارد هرگاه خسارتی (خواه در فرض نقض عهد قراردادی و صدمه به موقعیت مشروع ناشی از قرارداد و خواه ناشی از بطلان قرارداد و تلف فرصت تحصیل ارزش مورد تعهد) ناشی از تقصیر یا تغریر طرف قرارداد است، قیمت حین الاداء ملاک محاسبه قرار گیرد
رای دادگاه
در دادرسی مرحله نخست آقای.....دعوایی به خواسته مطالبه خسارت ناشی از کسری مساحت مبیع به نرخ روز را مطرح نموده و در تشریح خواسته خود ابراز داشته است در تاریخ 1399,9,7 یک واحد آپارتمان را از آقای.. خریداری نموده و در حالی که فروشنده مورد معامله را دارای مساحت 84/92 متر مربع به انضمام پارکینگ و انباری توصیف کرده بود، اینک محرز گردیده که آپارتمان موصوف فاقد انباری و صرفا دارای مساحت 78/39 متر مربع می باشد.
قاضی محترم شعبه.......محاکم عمومی حقوقی شهرستان سنندج........ با این استدلال که تخلف از شرط وصف، صرفا حق فسخ معامله را در پی داشته و مطالبه وجهی تحت عنوان ما به التفاوت کسری مساحت مبیع بدون تراضی با طرف معامله برخلاف موازین قانونی است، دعوای مطروح را مردود اعلام نموده است؛ حال خواهان نخستین ضمن پژوهش خواهی از دادنامه فوق خواستار نقض آن گردیده است.
دادگاه در مقام بازبینی رای معترض عنه چنین می اندیشد که هرچند تفسیر دادرس محترم نخستین از رویکرد قانون مدنی را می توان به لحاظ انطباق با اراداه مقنن در زمان تصویب قانون مدنی و شهرت فقهی و حقوقی توجیه پذیر دانست اما بی شک در زمانه کنونی پذیرفتنی و معقول نیست و این نقد اساسی به دادنامه نخستین وارد است که چرا می بایست از تفسیری از قانون دفاع کند که مبنای اجتماعی خود را به کلی از دست داده و در محک تجربه دنیای معاصر بی اعتبار شده است. دادرس می بایست به عناصر اجتماعی و بیرون از متن قانون که دیر زمانی انکار می شدند، توجه کند و تفسیر برون زای مبتنی بر منافع واقعی را جایگزین تفسیر درون زای متون قانونی کند و قاعده را با واقعیات اجتماعی زمان سازگار کند. زیرا یکی از عناصر موثر در تفسیر حقوقی، دگرگونی واقعیت اجتماعی است و هر تغییری که در نگرش اجتماعی پدید می آید کارایی قاعده برآمده و مرتبط با آن اوضاع و احوال را تغییر می هد. بنابراین چنانچه اجرای متن قاعده حقوقی عقلانی نباشد، می بایست با تبعیت از این اصل عملی که بنا بر آن اگر علت وجودی قاعده ای از میان برود، آن قاعده خود به خود از بین می رود، قاعده بی مبنا را کنار گذاشت. قانون در فرمان قطعی خود بازنمای حقوق بی حرکت است. تصویری است از یک لحظه منفرد که صرفا مبین جهات کلی و محور های اصلی است اما تفکر حقوقی در لحظات همیشه نو و در پایین دست واقعیات متولد می شود و نمی تواند و نباید از عرصه عمل و واقیعات اجتماعی موجود غافل باشد. مبتنی بر این رویکرد، دادگاه قاعده انحصار ارش به عیب مورد معامله را قاعده ای امره و استثنایی ندانسته و متکی به دلایل متعدد ذیل به قابلیت توسعه و تعمیم آن و امکان ارائه خوانشی دیگر از قانون مدنی باور دارد:
1- رویکرد تکاملی به قواعد نظام حقوقی به روشنی موید این معناست که قاعده حقوقی پدیداری است باز که رو به سوی تحول و تکامل دارد و در فرآیند تکامل اجتماعی و در مواجهه با ضرورت ها و نیاز ها این قاعده اصلح است که توان بقا داشته و عرف از این حیث حائز اهمیت است که کارآمد ترین برآیند تعارضات و تعاملات مردمان است.
2- قواعد حقوقی مولود و محصول ضرورت های اجتماعی در برهه ای از زمانند که در اثر نیازها به صحنه اجتماع آمده و ضرورتا با گذر زمان و تحولات و نیازهای جدید از بین می رود. قواعد حقوقی و به ویژه حقوق قرارداد ها به مثابه هنجارهای زمینی و تجربی ابزارهای رفع نیاز و برآوردن انتظاراتند و مانند سایر واقعیات زندگی اجتماعی در معرض تغییر و تبدیل. این واقعیات اجتماعی و هنجارها و عادات اعضا یک جامعه که از آن با عنوان حقوق زنده تعبیر شده است بی شک بی قواعد و گزاره های حقوقی مقدم بوده و رویه قضایی می بایست به عنوان مامور حقوق زنده جامعه عمل کند و نه مجری قاعده ناقص یا تغییر شکل یافته.
3_ محل تردید نیست که مقررات مربوط به معاملات ماخوذ از عرف و عادت است و عرفی بودن حقوق قرارداد ها مبین ابتناء بخش قابل توجهی از مقررات این حوزه بر عرف و عادت جاری در زمان وضع قانون است و طبیعی است که مقنن برای وضع این مقررات اغلب به ساز و کار های معقول بین مردمان یا مطابق با انتظارات و عقل عرفی آنان نظر داشته و قوانین را بر آن اساس تدوین نماید. در این مقام، مقنن و دکترین فقهی حقوقی جز ترسیم و تبیین مرز ها و حدودات عرف و اراده طرفین غالبا نقشی ندارند. پس لاجرم منطق حقوقی اقتضا دارد که در صورت تغییر عرف مبنای وضع قانون، در مقام اعمال عرف تازه برآییم، چنانکه قانون مدنی نیز در مواد متعدد دادگاه را به مقدم داشتن عرف بر قانون الزام نموده است و روشن است که در زمان کنونی و در پرتو تحولات اقتصادی و عرف حاکم بر معاملات قاعده اختصاص ارش و خسارت به عیب مورد معامله فاقد پایگاه عرفی و عقلی است و باید پذیرفت که قابلیت مطالبه ارش قاعده عمومی معاملات و ما به ازای فقدان اوصاف و شروط قراردادی است و فسخ قراراداد یگانه راه متضرر از نقض نیست.
4_ در حوزه قرارداد ها دخالت شارع و مقنن در حد حفظ منافع جامعه و جلوگیری از اکل مال به باطل است و جز در موارد محدود، با قاعده ای آمره از سوی شارع و به تبع مقنن مواجه نیسیتیم و فی الجمله، اصل تکمیلی بودن مقررات حاکم بر قرارداد ها و تقدم اراده طرفین و عرف اصلی مقبول تلقی شده و مقررات قانونی در صورت احراز توافق یا عرف و عادت مخالف، مجری نخواهد بود. در مسئله مورد نزاع نیز تغییر عرف و انتظارات به روشنی حادث شده و می بایست مقدم بر قانون مورد توجه رویه قضایی قرار گیرد. پس اگرچه در منطق قانون مدنی وصف قابلیت و عدم قابلیت تجزیه مبیع و تقابل و عدم تقابل ثمن در برابر متراژ، سبب تفاوت حکم خواهد بود اما باید دانست که قواعد مقرر در مواد 355 و 384 قانون مدنی جملگی قوانینی تکمیلی اند که عرف معاملات مقدم بر آن بوده و عرف کنونی نیز در تمامی حالات کسر و اضافه مساحت مبیع، به قابلیت جبران خسارت باور داشته و مطالبه ارش را قاعده بازی می داند و بدیهی است که با پذیرش رویکرد قاعده انگاری ارش، نزاع تفسیری پیرامون مواد فوق نیز حل و بلکه منحل می گردد.
5_ در هر قرارداد معاوضی برابری و تعادل نسبی میان ارزش عوضین مدنظر متعاقدین است و هر یک از طرفین که با نقض عهد، تعادل مد نظر را مخدوش کند می بایست با پرداخت خسارت، تعادل را به تراضی بازگرداند و تردیدی نیست که اوصاف مورد معامله اعم از وصف سلامت و غیر آن یکی از عومل موثر در برقراری تعادل نسبی میان ارزش عوضین در هنگام قرارداد است و فقدان هر یک از اوصاف، تعادل مد نظر متعاقدین را از بین خواهد برد ولاجرم طرف مختلف قراردادی می بایست از طریق پرداخت ما به التفاوت یا همان ارش، ارزش مبیع را به حدی برساند که با ارزش ثمن برابر گردد. پس نه تنها ارش_به مثابه غرامت حاصل از التزام فروشنده به وصف سلامت_مخالف هیچ قاعده ای نیست، در سایر خیاراتی که فقدان عامل موثر در ارزش مبیع سبب نقص تعهد به برقراری تعادل میان ارزش عوضین گردد نیز قابل مطالبه است.
6_ این واقعیت عرفی در عبارات فقیهان نیز منعکس گردیده و برخی از ایشان به این معنا که ارش در صورت فقدان مطلق اوصاف مورد معامله قابل مطالبه است، تصریح نموده اند "ان الارش عوض عن جز فائت فی العین اوصفاتها_مامقانی_نهایه المقال" همچنین بیان داشته اند" در تمامی شروطی که از ارزش مالی مستقل برخوردار هستند حاکم می تواند در صورت عدم امکان اجرا مشروط علیه را به پرداخت خسارت مجبور کند. حق ارش در خیار عیب متکی به نص خاصی نیست بلکه به حکم عقلا بوده و از حقوقی است که عقلا برای طرف قائل اند (امام خمینی ره_البیع)
7_ به باور دادگاه در نظام حقوقی کنونی منطق اقتصادی نیز در صورت عدم مخالفت با گزاره های الزام آور شرعی و قانونی می تواند هنجار های حقوقی مطلوب خود را تعیین و تجویز کند. از حیث رویکرد تحلیل اقتصادی نظریه ضمانت اجرا ها می بایست نقش اساسی را به تخصیص بهینه منابع و افزایش ثروت اجتماعی دهد به نحوی که اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند طرف مقابل بتواند با انتخاب ضمانت اجرایی موثر با کمترین هزینه مطلوب ترین نتیجه را به دست آورد. مطابق نظریه کارایی پارتو اگر بتوان تخصیص منابع را به شیوه ای تغییر داد که وضعیت عده ای بهتر شود بدون آنکه وضعیت دیگران بدتر شود، در این صورت باید آن اقدام را انجام دهد. به تعبیر دیگر، وضعیت برتر در این کارایی وضعیتی است که مطلوبیت فردی افزایش یابد یا بدون آنکه این امر باعث کاهش مطلوبیت شخص در نظریه عمومی ارش نیز فروشنده غرامتی را می پردازد که نتیجه تخلف او از مفاد قرارداد است و این وضعیت به سود خریدار است بدون آنکه ملازمه ای با ضرر طرف قرارداد داشته باشد.
8_ در پاسخ به این پرسش که در محاسبه ارش ناشی از مغایرت یا فقدان اوصاف مورد معامله می بایست به قیمت زمان تادیه باور داشت یا آنکه ارش همواره قسطی از ثمن معامله است، به باور دادگاه ملاک مستخرج از رای وحدت رویه 811 هیئت عمومی دیوان عالی کشور و ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان اقتضا دارد هرگاه خسارتی (خواه در فرض نقض عهد قراردادی و صدمه به موقعیت مشروع ناشی از قرارداد و خواه ناشی از بطلان قرارداد و تلف فرصت تحصیل ارزش مورد تعهد) ناشی از تقصیر یا تغریر طرف قرارداد است، قیمت حین الاداء ملاک محاسبه قرار گیرد و در فرض فقدان تقصیر و تغریر، طریق محاسبه منعکس در قانون مدنی ملاک عمل و وسیله بازگرداندن توازن به تراضی باشد. النهایه دادگاه معتقد است انسجام نظام حقوقی اقتضای آن را دارد که به وجود مفهومی مخالف برای ماده 422 قانون مدنی باور نداشته و سکوت مقنن راجع به سایر خیارات را دلیلی بر منع قابلیت مطالبه ارش ندانیم، فلذا مبتنی بر مبانی و جهات فوق الذکر حق پژوهش خواه در مطالبه ارش ناشی از فقدان اوصاف مورد معامله و تخلف پژوهش خوانده از مفاد قرارداد را شایسته حمایت دانسته و مستندا به مواد 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 220 و 427 قانون مدنی ضمن نقض رای معترض عنه پژوهش خوانده را به پرداخت مبلغ......... منعکس در نظریه کارشناسی به انضمام جبران خسارات دادرسی متعلقه محکوم می نماید، رای صادره حضوری و قطعی است.
مستشاران شعبه14 دادگاه تجدید نظر استان کردستان
محسن رفعتی_وکیل متخصص دعاوی ملکی و اراضی
مطالب مرتبط
فهرست قوانین و مقررات آزمون وکالت سال 1399 اعلام شد
آیین نامه نحوه استفاده از سامانه های رایانه ای یا مخابراتی
آیا بنگاه های معاملات املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیش فروشمسکن شده اند؟
گروه وکلای داداندیش
