خواندگان دعوای تخلیه به جهت انتقال منافع به غیر

خواندگان-دعوای-تخلیه-به-جهت-انتقال-منافع-به-غیر

به‌ صراحت تبصره یک ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این ‌مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت و ازآنجایی ‌که قانون ‌گذار نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را حق مستأجر یا متصرف دانسته و تخلیه مورد اجاره هم قانوناً منوط به پرداخت آن خواهد بود لذا اقتضای چنین حقی این است که صاحب حق در دعوای مطروحه دخالت و شرکت داشته باشد تا بتواند از حق خود دفاع نماید


رای دادگاه

دعوای خواهان به کیفیت مطروحه تخلیه به ‌علت انتقال به ‌غیر وارد و موجه نمی ‌باشد زیرا اگرچه رابطه استیجاری رابطه حقوقی خاصی بین موجر و مستاجر بوده که براساس قرارداد اجاره بین آنان برقرار می ‌گردد و شخص ثالثی که بدون موافقت و رضایت موجر مورد اجاره را به تصرف خود درمی ‌آورد در مقابل وی شخص بیگانه ‌ای محسوب بوده که هیچ‌ گونه رابطه حقوقی بین آنان وجود ندارد ولی ازآنجایی‌ که: 

اولاً: در دعوای خلع ‌ید و تخلیه راجع‌ به اموال غیرمنقول یکی از ارکان قانونی لازم اقامه‌ این دعاوی بر علیه غاصب یا متصرف بدون مجوز قانونی بوده و بر اساس این اصل قانونی در امثال مورد دعوای تخلیه بایستی بر متصرف مورد اجاره اقامه شود خواه متصرف خود مستاجر باشد و خواه منتقل الیه و اگر در این گونه موارد دعوای تخلیه فقط بر علیه مستاجر غیر متصرف اقامه شود استماع دعوا و رسیدگی ماهیتی به آن و صدور حکم و اجرای آن متضمن این ایراد و اشکال قانونی خواهد بود که دادگاه دعوای مطروحه را بر علیه شخصی که فقط طبق قرارداد مستاجر مورد اجاره بوده ولی عملاً هیچ‌ گونه تصرفی در آن نداشته مورد رسیدگی و حکم قرار داده و حکم صادره را در واقع بر علیه شخص ثالثی که عملاً متصرف مورد اجاره بوده ولی در دعوای اقامه ‌شده هیچ‌ گونه دخالتی و شرکتی نداشته به مرحله اجرا درآورده است که این امر با اصول دادرسی و رویه قضایی هیچ‌ گونه مطابقتی نداشته و اگر بر طبق قرارداد اجاره و رابطه حقوقی حاکم دخالت و شرکت مستاجر مختلف جهت اثبات تخلف وی در دعوای تخلیه مورد اجاره ضرورت داشته باشد به اعتقاد این دادگاه دخالت و شرکت متصرف مورد اجاره هم از باب توجه دعوا به وی و امکان استماع مشارالیه و صدور حکم و اجرای آن لزوم قانونی داشته و درنتیجه در امثال مورد دعوای تخلیه بایستی هم بر علیه مستاجر متخلف و هم به طرفیت منتقل الیه متصرف اقامه شود تا قانون امر رسیدگی به دعوا و صدور حکم ماهیتی و اجرای آن میسر باشد.

ثانیاً: به‌ صراحت تبصره یک ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این ‌مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت و ازآنجایی ‌که قانون ‌گذار نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را حق مستأجر یا متصرف دانسته و تخلیه مورد اجاره هم قانوناً منوط به پرداخت آن خواهد بود لذا اقتضای چنین حقی این است که صاحب حق در دعوای مطروحه دخالت و شرکت داشته باشد تا بتواند از حق خود دفاع نماید و چون جهت تشخیص صاحب حق دَوَران امر بین مستأجر و متصرف مردد بوده لذا مردد بودن امر بین مستأجر و متصرف مقتضی آن است که دعوا علیه هر دوی آنان اقامه شود تا ذی حق واقعی از این حق قانونی خود دفاع نموده و دادگاه هم بتواند پس ‌از استماع مدافعات صاحب حق و تکلیف موضوع و این‌ که کدام یک از آنان استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت مورد لحوق حکم را خواهد داشت روشن نماید و اگر گفته شود که در امثال مورد دعوای تخلیه فقط باید برعلیه مستأجر متخلف اقامه شود ایرادی که بر این نظر وارد می‌ باشد این است که چه ‌بسا ممکن است متصرف مورد اجاره مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد و چون متصرف در دعوای مطروحه دخالت ندارد لذا احتمال تبانی بین موجه و مستاجر به ‌منظور تضییع حق متصرف وجود داشته و دادگاه هم فقط بر اساس اظهارات اشخاصی که هیچ ‌گونه نفعی در حق کسب و پیشه و تجارت در مورد اجرا نداشته و این حق فقط از آن متصرف بوده نسبت‌ به تعیین میزان آن اقدام و سپس آن را مورد لحوق حکم قرار می ‌دهد که این امر با اصول قضایی که متقاضی حضور و دخالت و شرکت صاحب حق جهت دفاع از حق خویش بوده منافات دارد، مضافاً  این‌ که در چنین دعاوی اگر فقط مستاجر طرف دعوا قرار گیرد حق کسب یا پیشه یا تجارت مورد لحوق حکم اجباراً بایستی به مستأجر متخلف تادیه گردد ولو این ‌که مستحق دریافت آن نباشد چونکه دادگاه نمی‌ تواند پرداخت آن را در حق شخص ثالثی که هیچ‌ گونه دخالت و شرکتی در دعوای تخلیه نداشته مقرر دارد که این امر هم با مدلول تبصره یک ماده 19 قانون فوق ‌الذکر مخالفت و مباینت صریح و آشکار دارد. بنا به‌ مراتب و با توجه به این ‌که در قضیه مطروحه دعوا علیه منتقل الیه اقامه نشده و این شخص نیز جزء خوانده و طرف دعوا قرار نگرفته و به شرح استدلال سابق ‌الذکر به‌ نظر این دادگاه مداخله و شرکت وی در دعوای مطروحه هم لزوم و ضرورت قانونی داشته ‌است بنابراین دادگاه دعوای خواهان را به کیفیت مطروحه غیر قابل استماع و رسیدگی تشخیص و بالنتیجه قرار رد آن را صادر و اعلام می‌ نماید.

محسن رفعتی_وکیل متخصص دعاوی ملکی و اراضی


مطالب مرتبط

بهترین وکیل ملکی، وکیل متخصص ملکی، وکیل متخصص سرقفلی، وکیل متخصص حق کسب و پیشه، دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت- محسن رفعتی

ابطال بخشنامه شماره 146 97 200ص1397 10 24 سازمان امور مالیاتی کشور

چه زمانی مدیر ساختمان باید خسارت کل ساختمان را بدهد ؟

آئین نامه اجرائی قانون تقسیم وفروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر

در دعوای تخلیه به جهت انتقال منافع به غیر هم مستاجر و هم متصرف باید طرف دعوا باشد