ضمانت اجرای اشتباه در کاربری ملک خریداری شده
اگر در مزایده؛ مال به عنوان ملک دارای کاربری تجهیزات شهری با موقعیت تجاری، اداری، مسکونی ابتیاع شود؛ سپس معلوم شود که کاربری آن فضای سبز است، معامله به جهت اشتباه در اوصاف اصلی صحیح نبوده؛ بنابراین از موجبات بطلان مزایده و معامله است
رأی دادگاه بدوی
شماره پرونده: 9209980011101097
شماره دادنامه: 9409970011100937
تاریخ: 1394/08/24
در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان شرکت تاسیسات توسعه باز ساز آذرخش ( سهامی خاص) با وکالت آقایان ب. جعفریان و م.ت. غفاری فردویی به طرفیت خوانده به نام شرکت برق منطقه ای تهران به خواسته صدور حکم مبنی بر اعلام بطلان و بی اعتباری مزائده شماره 90/11 و اقدامات پس از آن و الزام خوانده به استرداد مبلغ 23/942/000/000 ریال و پرداخت خسارت تاخیر تادیه و تمامی هزینه های دادرسی به این شرح که وکیل خواهان اعلام نموده که شرکت خوانده ضمن انتشار آگهی مزایده عمومی به شماره 90/11 سه قطعه زمین از پلاک ثبتی 2395 اصلی قطعات یک و دو و سه جمعا به مساحت 6633 متر با کاربری تجهیزات شهری و با موقعیت مسکونی تجاری و اداری و خدمات را برای فروش به مزایده عمومی قرارداد و شرکت موکل با شرکت در مزایده برنده آن شناخته شده و به موجب نامه شماره 91/709/68631- 92/12/22 این مطلب اعلام شده و در این راستا شرکت موکل در دو مرحله مبلغ 23/942/000/000 ریال را در وجه خوانده واریز نموده ولی پس از مراجعه به شهرداری متوجه میشود که کاربری املاک مزبور فضای سبز عمومی و پارک شهری می باشد و با توجه به اینکه این معامله فاقد اعتبار حقوقی بوده تقاضای صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد استدعاست . آقای د. وکیل خوانده دفاعا در جلسه رسیدگی اعلام داشته که شرکت برق دولتی بوده و بودجه آن در بودجه کل کشور پیش بینی میشود و در ماهیت نامه ای از شهرداری منطقه ده تهران وجود دارد که کاربری ملک تجهیزات شهری می باشد و از طرفی خواهان در ملک مزبور به عنوان مستاجر متصرف بوده و از کم و کیف ملک آگاهی داشته است و وصف فضای سبز ملک وصف عرفی است و قرارداد مزبور به دلیل عدم انجام تعهدات از سوی شرکت خواهان فسخ شده است لذا با عنایت به مراتب فوق و مجموع اوراق و محتویات پرونده، نظر به اینکه مطابق پاسخ استعلام ثبتی به مورخ 94/2/6 شش دانگ پلاک ثبتی متنازع فیه در مالکیت رسمی شرکت برق منطقه ای تهران قراردارد و نظر به اینکه مطابق کپی مصدق آگهی مزایده ارائه نموده و در قسمت مشخصات املاک گاربری آن را تجهیزات شهری اعلام کرده است و نظر به اینکه مطابق پاسخ استعلام شهرداری منطقه ده تهران مثبوت به شماره 3606-93/0/9 کاربری ملک مورد نزاع در تاریخ 91/12 به پهنه جی 112 ق یعنی فضای سبز تغییر یافته است و سپس متعاقب این پاسخ، طی نامه شماره 510/14/29379- 94/6/30 اعلام شده که تاریخ تغییر کاربری در مورخ 91/1/1 میباشد و نظر به اینکه در مزایده املاک فروخته شده، ملک مزبور با کاربری تجهیزات شهری معرفی شده است و نظر به اینکه وصف مزبور، وصف جانشین ذات بوده و ماهیت عرفی و حقوقی مورد معامله را تشکیل داده بطوری که اشتباه در آن وصف جانشین ذات موجب بطلان عقد مزبور گردیده( ماده 353 قانون مدنی) و از طرفی نظر به اینکه در قصد طرفین باید نسبت به تمام اموری که در دامنه حرکت اراده قرار میگیرد و نتعلق قصد میباشد، توافق وجود داشته باشد و اراده طرفین باید در ماهیت مورد معامله که همان ذات عرفی آن میباشد موافق باشد در غیر اینصورت قرارداد منعقده فاقد شرایط اساسی صحت عقد و قراردادها می باشد که در ماده 190 قانون مدنی به آن اشاره کرده است ، لذا دعوی مطروحه را وارد و ثابت دانسته حکم به بطلان مزایده و معامله فوق الذکر را صادر و اعلام مینماید و نظر به اینکه عقد فاسد اثری در تملک ندارد و بنابر این هر گاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آنرا به صاحبش رد کند، لذا مستدا به مواد 365 و 366 قانون مدنی و مواد 198، 515 و 519 و 522 ق آ د م خوانده را به رد وجوه مأخوذه به مبلغ 23/942/000/000 ریال بابت هزینه دادرسی و پرداخت حق الوکاله وکیل مطابق تعرفه قانونی و نیز پرداخت خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست مورخ 92/12/14 لغایت اجرای حکم بر مبنای شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی در حق خواهان محکوم مینماید.رای صادره حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد.
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
دادنامه تجدید نظر خواسته به شماره 9409970011100937مورخه 1394/8/24صادره ازشعبه 104 دادگاه عمومی تهران که بموجب آن حکم بر بطلان مزایده عمومی شماره 90/011 مورخه 1391/11/11 راجع به سه قطعه زمین به مساحت های 2128و 2165و 2340 متر مربع جزء پلاک ثبتی 2395 اصلی و محکومیت شرکت برق منطقه ای تهران به استرداد مبلغ 23/942/000/000 ریال و پرداخت خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری و خسارت تاخیر تادیه بر مبنای نرخ شاخص بانک مرکزی از تاریخ 1392/12/14 (تاریخ تقدیم دادخواست) در حق شرکت تاسیساتی توسعه باز ساز آذرخش اصدار یافته است مالاً موافق قانون ومقررات موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده ومتضمن جهت موجه در نقض آن نمی باشد زیرا که اولاً جوهره هر عقدی توافقی است که به منظور ایجاد اثر حقوقی بین دو یا چند شخص انجام می شود و رکن اساسی آن اراده کسانی است که به رضای خویش عهدار امری می گردند و با فقدان آن (قصد و رضا) عقد واقع شده فاقد یکی از ارکان اساسی صحت معاملات بوده و در نتیجه از موجبات بطلان آن می باشد ثانیاً رضای متعاملین و قصد آنان با ایجاب و قبول محقق می گردد و اراده باطنی خود را بدین وسیله اعلام می دارند و در معاملاتی که به مزایده یا حراج انجام می شود پیشنهاد برنده ایجاب واقعی است که می تواند از سوی فروشنده رد یا قبول شود بنابراین با قبول شرکت کننده و برنده شدن در مزایده یا حراج توافق عرفی صورت می پذیرد و برای متعاملین آن متبع و لازم الرعایه می باشد مگر اینکه اعلان کننده حق رد یا قبول پیشنهاد برنده را برای خود حفظ کرده باشد .ثالثاً در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران سلامت اراده و قصد در مواردی معیوب بوده که موارد آن به شرح ماده 199 قانون مدنی احصاء و شامل اکراه و اشتباه می باشد که با احراز اکراه یا اشتباه عقد واقع شده به لحاظ تاثیر موارد معنونه بر قصد و رضای متعاملین موجب عدم نفوذ قرارداد شده و نتیجه عدم نفوذ بطلان قرارداد تنظیمی می باشد. رابعاً بنابر اصل حاکمیت اراده عمل حقوقی در صورتی اعتبار دارد که با قصد واقعی دو طرف عقد منطبق باشد یعنی آنچه واقع شده با مقصود آنان یکی باشد زیرا نفوذ و اعتبار خود را از آن می گیرد پس چنانچه تصوری که مبنای تکوین اراده قرار گرفته است با واقع مخالف باشد بطور حتم و مسلم چنین اراده ای معلول و ناقص است و نمی تواند آثار قصد و رضای متعارف را داشته باشد وموید این مطلب قاعده فقهی ماوقع لم یقصد وماقصد لم یقطع می باشد .خامساً ظاهر مواد 199 و 200 و 201 قانون مدنی که در این باب توسط مقنن وضع شده است دلالت بر عدم نفوذ عقد ناشی از اشتباه دارد که این جا مقصود قانونگذار از بکار بردن عدم نفوذ اعم از بطلان و غیر نافذ می باشد .لازم به توضیح است که اشتباهی موجب عیب قصد است که ناظر به وصف اصلی مورد معامله باشد که در دوسیه مطمح نظر شرکت تجدید نظر خواه در تاریخ 1391/11/11 در جهت فروش سه قطعه زمین تحت تملک خود مبادرت به انتشار آگهی فروش از طریق مزایده به شماره 90/11 می نماید و در آگهی منتشره مشخصات اراضی مورد فروش را با کاربری تجهیزات شهری با موقعیت مسکونی -تجاری -اداری و خدمات با غلبه فرهنگی تعرفه و توصیف می نماید که پیرو آگهی منتشره شرکت تجدیدنظر خوانده با توجه به توصیف بعمل آمده مبادرت به شرکت در مزایده می نماید و در مزایده برنده می شود و وجوه معینه را نیز در راستای شرایط مقرره به حساب تعیین شده واریز می نماید لیکن پس از اتمام مزایده و اعلام برنده شدن وی شهرداری محل وقوع پلاک های مختلف فیه نوع کاربری اراضی را فضای سبز و پهنه G112 که شامل پارک بازی و پارک موضوعی می باشد، اعلام می نماید که اشتباه صورت گرفته از ناحیه تجدیدنظر خواه مربوط به وصف اصلی مورد معامله می باشد و آنچه قصد شرکت تجدیدنظر خوانده در جهت شرکت در مزایده بوده خریداری اراضی با کاربری مسکونی و تجاری بوده است و به تعبیر دیگر قصد وی با آنچه واقع شده در تعارض بوده و این تعارض موجب عدم نفوذ مزایده ودر نتیجه بطلان می باشد .سادساً مفاد جوابیه استعلام های بعمل آمده با شهرداری منطقه ده تهران (معاونت شهرسازی ومعماری) مضبوط در صفحه 103 و127 پرونده حاکی از ابلاغ طرح تفضیلی تهران و قرارگرفتن اراضی مبحوث عنه در پهنه G112 (فضای سبز) در تاریخ 1391/1/1 می باشد که در تاریخی مقدم بر آگهی مزایده مورخه 1391/11/11 می باشد .سابعاً با احراز اشتباه در وصف اصلی مورد معامله و بطلان آن لزوماً می بایست وجه دریافتی به برنده مزایده مسترد شود از این رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هر گونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی بعمل آمده مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تایید و استوار می نماید .رای صادره حضوری و قطعی است.
محسن رفعتی_وکیل متخصص دعاوی ملکی و اراضی
منبع : پژوهشگاه قوه قضائیهمطالب مرتبط
مصادره و تخریب خانه میلیاردی خانواده ایلامی
اصلاح روش های صدور پروانه ساختمان، گواهی عدم خلاف و پایان کار ساختمان در شهرداری ها
حکم غیر منطقی الزام شهروند به عقب نشینی بدون انجام نوسازی و به صرف تعمیر سقف بنا
گروه وکلای داداندیش
