سرقفلی چیست و نکاتی که باید در مورد آن بدانیم
قرارداد خرید سرقفلی باید به همراه قرارداد اجاره منعقد و مدت اجاره در آن لحاظ گردد، بهتر است شروط مد نظر طرفین از جمله شغل مستاجر، تمدید قرارداد، تعدیل اجاره بها و در قرارداد پیش بینی گردد
سرقفلی چیست و تفاوت آن با حق کسب و پیشه
در عرف بازار وقتی می گویند فلانی سرقفلی مغازه ای را داراست یا فلانی دارای حق سرقفلی است، معمولا این حق [سرقفلی] با حق کسب و پیشه، یک معنا پیدا می کند ولی واقعیت آن است که این دو حق با هم متفاوتند؛ در حقیقت، منشاء قرارداد های مربوط به تعلق حق کسب و پیشه قبل از تاریخ 1376/07/01 است، در حالی که منشاء قرارداد های مربوط به حق سرقفلی بعد از این تاریخ است، تعلق حق کسب و پیشه برای مستاجر منوط به پرداخت پولی از طرف مستاجر به مالک نیست ولی برای تحقق حق سرقفلی، مستاجر معمولا باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نماید، به صرف انقضای مدت قراردادی مستاجرِ دارای حق کسب و پیشه را نمی توان تخلیه نمود ولی با انقضای مدت قراردادی مستاجر دارای حق سرقفلی را می توان تخلیه نمود، اصل بر عدم انتقال حق کسب و پیشه به دیگری است ولی حق سرقفلی قابل واگذاری به دیگری است مگر خلاف آن شرط شده باشد.
شرایط ایجاد حق سرقفلی
برای اینکه شخصی دارای حق سرقفلی باشد، شرایطی لازم است که از جمله این شرایط وجود رابطه استیجاری، پرداخت مبلغی از طرف مستاجر به موجر و خرید سرقفلی است؛ بنابراین وقتی می گوییم فلانی دارای حق سرقفلی است یعنی شخصی که مبلغی را به موجر به عنوان حق سرقفلی پرداخت کرده و بین طرفین رابطه استیجاری وجود دارد؛ به عبارت دیگر، مستاجر دارای حق سرقفلی علاوه بر پرداخت مبلغ اولیه باید مبلغی را هم به عنوان اجاره به موجر پرداخت نماید.
عقد اجاره در سرقفلی
در عرف بازار معمولا خریداران سرقفلی صرفا قراردادی را به عنوان «قرارداد خرید سرقفلی» یا «مبایعه نامه» با فروشنده تنظیم می کنند، بدون آنکه اجاره نامه ای بین طرفین تنظیم گردد، با توجه به اینکه بین طرفین رابطه استیجاری هم ایجاد می گردد و همچنین نظر به اینکه شرایط قرارداد اجاره و مدت اجاره باید مشخص گردد، پیشنهاد می گردد تا قرارداد جداگانه ای بین طرفین به عنوان قرارداد اجاره تنظیم گردد.
قرارداد اجاره می تواند به صورت عادی یا رسمی باشد، در قرارداد اجاره باید مدت قرارداد مشخص گردد؛ علاوه بر این موارد طرفین می توانند شرط کنند که مستاجر حق واگذاری سرقفلی به دیگری را ندارد یا اینکه اگر دارد مالک می تواند مبلغی مابه ازای آن دریافت کند یا خیر، بعد از پایان مدت قراردادی، قرارداد قابل تمدید است یا خیر، اجاره بهاء به چه نحوی افزایش یا کاهش می یابد، شغل مستاجر چه باشد و ضمانت اجرای تخلف از آن نیز مشخص گردد و ...
وضعیت قرارداد در صورت عدم ذکر مدت
در بسیاری از قراردادهایی که بابت خرید سرقفلی منعقد می گردد، قرارداد اجاره نوشته نمی شود و به تبع آن مدت قرارداد اجاره نیز ذکر نمی گردد، سوال اینجاست که آیا عدم درج مدت در قرارداد موجب باطل شدن قرارداد اجاره می گردد؟ به موجب ماده 468 قانون مدنی «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است»؛ بنابراین عدم تعیین مدت در قرارداد موجب بطلان آن است، اما معین نبودن مدت با عدم ذکر مذت در قرارداد متفاوت است، پس«اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود...» (ماده 501 قانون مدنی)
امکان تخلیه ملک با پایان مدت قراردادی
برخلاف روابط استیجاری مبتنی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که امکان تخلیه به صرف پایان مدت قراردادی برای موجر وجود ندارد و تنها در 7 مورد است که مالک می تواند تقاضای تخلیه مستاجر را بخواهد، در روابط استیجاری قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، موجر می تواند به صرف پایان مدت قراردادی، تقاضای تخلیه مستاجر را از دادگاه بخواهد، در این صورت با تقاضای مستاجر، مالک باید قیمت روز سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید.
اگر نیاز به وکیل متخصص در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه داشتید با ما تماس بگیرید.
نویسنده : محسن رفعتی- وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه
مطالب مرتبط
در درخواست صدور دستور تخلیه به چه مواردی باید اشاره کنیم؟
رای وحدت رویه شماره 620 دیوان عالی کشور
رأی دادگاه بدوی و تجدید نظر در مورد انتقال سهم شریک مشاعی مورد اجاره به شریک دیگر
گروه وکلای داداندیش
