آیین‏ نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان‏ها

آیین‏-نامه-اجرائی-قانون-تملک-آپارتمان‏ها

آیین‏ نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان‏ها مصوّب 1347,02,08 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی


آیین‏ نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان‏ها مصوّب 1347/2/8 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی
 

بخش اوّل ـ قسمت‏های مختلف ساختمان

فصل اوّل ـ قسمت‏های اختصاصی

ماده1ـ  قسمت‏هایی از بنا اختصاصی تلقی می‏شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‏مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده2ـ  علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ‏ها و پارک‏های متعلّقه برای مالکیّت قسمت‏های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیّت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‏های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوّم ـ قسمت‏های مشترک

ماده3ـ  قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‏باشد، قسمت‏های مشترک محسوب می‏گردد و نمی‏توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره ـ  گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‏های مشترک ممنوع است.
قسمت‏های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت‏های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‏ها عبور نماید.
ماده4ـ  قسمت‏های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‏ها عبارت از:
الف ـ زمین زیر بنا خواه متّصل به بنا باشد یا بنا به‏وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسیسات قسمت‏های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت‏شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‏های فاضلاب، لوله‏ها از قبیل (لوله‏های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‏ها، لوله‏های بخاری) گذرگاه‏های زباله و محل جمع‏آوری آن و غیره.
پ ـ اسکلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمت‏های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‏ها است مشروط بر این که جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‏هاـ راهروهاـ پله‏هاـ پاگردها که خارج ازقسمت‏های اختصاصی قرار گرفته‏اند.
ث ـ تأسیسات مربوط به راه‏پله از قبیل وسائل تأمین‏کننده روشنایی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‏های اختصاصی، شیرهای آتش‏نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‏های ایمنی.
ج ـ بام و کلیّه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح ـ نمای خارجی ساختمان.
خ ـ محوّطه ساختمان، باغ‏ها و پارک‏ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
 

بخش دوّم ـ اداره امور ساختمان

فصل اوّل ـ مجمع عمومی، طرز انتخاب و وظایف وتعهدات مدیر
 

ماده 5 ـ  درصورتی‏که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می‏شود.
ماده 6 (اصلاحی 1371/1/30) ـ  زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعمّ از عادی یا فوق‏العاده در مواردی که توافق‏نامه‏ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریّت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‏های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده7ـ  در اوّلین جلسه مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد وسپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج انتخاب می‏شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده8 ـ  برای رسمیّت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‏های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره ـ  در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده9ـ  کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت‏نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره ـ درصورتی‌که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‏های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده10ـ  هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‏ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده11ـ  مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‏باشد:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران ورسیدگی اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینه‏های سالانه.
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده12ـ  کلیّه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به‏وسیله مدیر یا مدیران نگاهداری شود.
تبصره (اصلاحی 1371/1/30)ـ تصمیمات متّخذه مجمع باید ظرف ده روز به‏وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غائب اطلاع داده شود.
ماده13ـ  تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیّه شرکاء الزام‏آور است.

فصل دوّم ـ اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
 

ماده14ـ  مدیر یا مدیران، مسؤول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‏باشد.
ماده 15 (اصلاحی1353/10/28) ـ  تعداد مدیران باید فرد باشد و مدّت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می‏تواند این مدّت را اضافه کند وانتخاب مجدّد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده16ـ  در صورت استعفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدّت مجمع عمومی فوق‏العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره 1 (الحاقی 1353/10/28)ـ  درصورتی‏که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق‏العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
تبصره2ـ  به موجب اصلاحیّه مورّخ 1371/1/30 حذف شده است.
ماده17ـ  تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
ماده18ـ  مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‏دار تعیین می‏نماید خزانه‏دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده19ـ  مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمی‏توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.
ماده20ـ  مدیر یا مدیران مکلّفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‏سوزی بیمه نمایند، سهم هر شریک از حق بیمه با توجّه به ماده 4 قانون به‏وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‏گر پرداخت خواهد شد.
ماده21ـ  مدیر یا مدیران مکلّفند میزان هزینه‏های مستمر و مخارج متعلّق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‏وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده22ـ  در کلیّه ساختمان‏های مشمول قانون تملک آپارتمان‏ها که بیش از ده (10) آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلّفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیم قسمت‏های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوّم ـ هزینه ‏های مشترک
 

ماده 23 (اصلاحی 1359/3/17)ـ  شرکاء ساختمان موظّفند در پرداخت هزینه‏های مستمر و هزینه‏هایی که برای حفظ ونگاهداری قسمت‏های مشترک بنا مصرف می‏شود طبق مقرّرات زیر مشارکت نمایند:
درصورتی‏که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‏های مشترک پیش‏بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده‏کنندگان از هزینه‏های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت‏بام و غیره به ترتیب مقرّر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‏ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‏های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‏های مشترک و غیره به‏طور مساوی بین مالکین یا استفاده‏کنندگان تقسیم می‏گردد.
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده‏کنندگان با مدیر یا مدیران می‏باشد.
تبصره ـ  چنانچه به موجب اجاره ‏نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه ‏های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستأجر می‏تواند از محل مال‏الاجاره هزینه‏های مزبور را پرداخت کند و درصورتی‏که پرداخت هزینه‏های جاری مشترک به عهده استفاده‏کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می‏توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‏کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده 24 (اصلاحی 1371/1/30)ـ  هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‏تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‏تواند به مراجع صلاحیّت‏دار قضائی مراجعه کند.
ماده 25ـ  هزینه‏های مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه ‏های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب ـ هزینه‏ های اداری و حق‏الزحمه مدیر یا مدیران.   

فصل چهارم ـ حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده26ـ  درصورتی‏که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه‏های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‏ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده27ـ  مدیر یا مدیران می‏توانند به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‏کند به منظور تأمین هزینه‏های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه‏گردان از شرکاء دریافت دارند.

 


مطالب مرتبط

انتقال دعوی ( بحثی درباره « قائم مقام قانونی » از دیدگاه مقررات شکلی )

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها مصوب 1382,05,20

چه زمانی مدیر ساختمان باید خسارت کل ساختمان را بدهد ؟

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ های اختصاصی بدون موافقت کلیه مالکین

قدر السهم آپارتمان به چه صورت است ؟