قانون مالیات بر املاک
قانون مالیات بر املاک
مالیات بر املاک
بخش سوم – درآمد املاک
ماده 19- درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری قطعی یا غیر قطعی حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران اعم از حق مالکیت (عین یا منفعت) و حق انتفاع به طور دائم یا موقت پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک میباشد.
ماده 20- املاکی که مورد استفاده غیر مالک میباشد اجاری تلقی و درآمد مشمول مالیات در این مورد عبارت است از کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر 25 درصد بابت کلیه هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
تبصره 1- محل سکونت پدر و یا مادر و یا زن و یا شوهر و یا فرزند و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت میشود.
در صورتی که چند مستغل محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد فقط یک مستغل برای سکونت مالک و یک مستغل برای سکونت افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات خارج و بقیه مشمول مالیات مقرر در این ماده خواهد بود.
تبصره 2- از نظر مالیات بر درآمد املاک هر آپارتمان یک مستغل محسوب میشود.
تبصره 3- در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار میشود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزو درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این بخش میباشد.
تبصره 4- مال‌الاجاره از روی سند رسمی تعیین میشود و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری گردد بر اساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم خواهد شد در صورت اخیر اگر بعداً سند یا مدارک رسمی به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغ تقویم شده میباشد مابه‌التفاوت مالیات متعلق قابل مطالبه خواهد بود.
تبصره 5- مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد میشود به بهای روز تعلق مستحدثه در تاریخ تعلق به موجر تقویم و با رعایت تبصره ماده 134 جزو مال‌الاجاره غیر نقدی سال‌های مربوط محسوب خواهد شد.
تبصره 6- سازمان‌های دولتی و مؤسسات وابسته به دولت و کلیه اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این بخش را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و به اداره دارایی محل پرداخت نمایند و رسید مالیاتی آن را به موجر تسلیم کنند.
تبصره 7- در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود مستغل مزبور در مدتی‌که محل سکونت انتقال دهنده میباشد حداکثر تا چهار ماه در مهلت مذکور مشمول مالیات نخواهد بود.
تبصره 8- از نظر مالیاتی در بیع شرط فروشنده مالک عین شناخته میشود و در مواردی که مبیع در تصرف انتقال‌گیرنده شرطی قرار گیرد و همچنین در مورد رهن تصرف بایع شرطی و راهن مشمول مالیات بر درآمد املاک است و درآمد مشمول مالیات عبارت است از 75 درصد ارزش اجاری ملک بر اساس اجاره بهای املاک مشابه.
تبصره 9- هر کس مالک شخصی محل سکونت خود را به دیگری به اجاره واگذار کند و خود خانه دیگری برای سکونت خویش اجاره کند در احتساب درآمد مشمول مالیات مستغلات او
میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی می‌پردازد از کل مال‌الاجاره‌های دریافتی او کسر خواهد شد. تبصره 10- هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر
تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
ماده 21- درآمد مشمول مالیات در مورد بهره مالکانه معادن عبارت است از صددرصد بهره مالکانه (اعم از نقدی یا جنسی).
ماده 22- مالیات نقل و انتقالات قطعی املاکی که در تاریخ تملک انتقال‌دهنده ارزش معاملاتی برای ملک تعیین نشده است عبارت از 2 درصد قیمت مذکور در سند مشروط بر این که در مورد املاکی که به موجب مقررات قبلی برای آن قیمت منطقهای سابق یا در اجرای حکم تبصره ماده 23 برای آن‌ها ارزش معاملاتی تعیین شده است قیمت مذکور در
سند در مورد اول از قیمت منطقهای سابق و در مورد دوم از ارزش معاملاتی کمتر نباشد وگرنه قیمت منطقهای یا ارزش معاملاتی حسب مورد مناط اعتبار است.
ماده 23- درآمد مشمول مالیات در مورد نقل و انتقالات قطعی املاکی که تاریخ تملک آن بعد از تصویب این قانون و تعیین ارزش معاملاتی اراضی میباشد عبارت است از اضافه بهای فروش نسبت به بهای خرید به مأخذ قیمت مذکور در اسناد معامله مگر این که قیمت فروش از ارزش معاملاتی اراضی حین معامله کمتر باشد که در این صورت ارزش معاملاتی زمین مناط اعتبار است. در مورد املاکی که دارای اعیانی میباشد قیمت اعیانی در محاسبه مذکور منظور نخواهد شد و در صورتی که بهای عرصه و اعیان در سند معامله به تفکیک قید نشده باشد ارزش معاملاتی زمین ملاک قرار خواهد گرفت. در تمام موارد فوق وجوهی که انتقال دهنده به موجب قوانین مربوط بابت حق مرغوبیت یا اضافه ارزش طبق قبض رسمی به دولت یا شهرداری‌ها پرداخته است از درآمد مشمول کسر خواهد شد. در صورتی که تملک ملک به سبب ارث و یا نقل و انتقالات بلاعوض و محاباتی باشد ارزش معاملاتی زمین در سال تملک مناط اعتبار است.
تبصره 1- در موارد فوق در صورتی که مالیاتی به معامله تعلق نگیرد و یا مالیات متعلق کمتر از دو درصد ارزش معاملاتی عرصه باشد مالیات به مأخذ 2% وصول میشود و در
محاسبه مجموع درآمد مؤدی مالیات متعلق به مابه‌التفاوت منظور خواهد شد و مازاد قابل استرداد نیست و موارد مذکور مشمول ماده 29 نخواهد بود. هرگاه در اولین انتقالی که بعد از تعیین ارزش معاملاتی به عمل بیاید بهای مذکور در سند بیش از ارزش معاملاتی باشد در انتقال بعدی ارزش معاملاتی خرید مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
حکم این تبصره شامل مالیات املاک مذکور در مواد 24 و 25 و متن ماده 28 نیز میباشد.
تبصره 2- تعیین ارزش معاملاتی اراضی واقع در داخل و خارج شهرها که حدود آن از لحاظ مالیاتی هر سه سال یک بار به پیشنهاد وزارت دارایی و تصویب هیأت وزیران تعیین میشود به عهده کمیسیون تقویم املاک میباشد که در هر سال در تهران از نماینده وزارت دارایی – ارزیاب اداره کل ثبت اسناد و املاک – نماینده انجمن شهر و در شهرستانها
از پیشکار یا رئیس دارایی یا نماینده او – رئیس اداره ثبت یا نماینده او – نماینده انجمن شهر تشکیل می‌گردد. در نقاطی که انجمن شهر وجود نداشته باشد یک نفر معتمد محل بصیر در امور تقویم املاک که کارمند دولت نباشد به معرفی فرماندار برای شرکت در کمیسیون دعوت خواهدشد.
وظایف کمیسیون تقویم املاک عبارت است از:
1- تعیین ارزش معاملاتی اراضی در هر سال بر اساس برآورد ارزش متوسط شش ماهه اخیر – کمیسیون باید با رعایت کاهش ارزش املاک ناشی از تعلق حق واگذاری محل به مستأجر ارزش عرصه املاک را در قید اجاره یا خالی به تفکیک تعیین نماید.
2- تقویم بهای ساختمان بر اساس نوع مصالح و مشخصات بنا و موقعیت محل.
تبصره 3- در مورد زمین‌هایی که از طرف مالک تفکیک و به گواهی ثبت اسناد و تأیید شهرداری قسمتی از زمین به عنوان شارع عام بدون دریافت بها از تصرف مالک خارج میشود بهای این قسمت از زمین بر مبنای ارزش تاریخ تملک طبق ضوابط مذکور در این بخش محاسبه و به قیمت خرید باقیمانده زمین اضافه میشود.
ماده 24- صلح معوض به شرح زیر مشمول مالیات بر درآمد املاک است:
1- در صورتی که مورد صلح ملک باشد و مال‌الصلح ملک نباشد هر گاه تاریخ تملک مورد صلح قبل از تعیین ارزش معاملاتی (موضوع تبصره ماده 23) باشد مالیات مصالح عبارت خواهد بود از 2 درصد مبلغی که بابت مال‌الصلح در سند ذکر شده است و اگر تاریخ تملک بعد از تعیین ارزش معاملاتی باشد تفاوت قیمت خرید مورد صلح تا مبلغ مذکور در سندمأخذ مالیات مصالح قرار خواهد گرفت.
2- هر گاه مورد صلح و مال‌الصلح هر دو ملک باشد تفاوت قیمت خرید مورد صلح با مبلغ مذکور در سند بابت مال‌الصلح از لحاظ مصالح و تفاوت قیمت خرید مال‌الصلح با مبلغ مذکور در سند بابت آن از لحاظ متصالح مأخذ مالیات متعلق خواهد بود ولی هر گاه تاریخ تملک هریک از عوضین قبل از تعیین ارزش معاملاتی موضوع تبصره ماده 23 باشد مالیات متعلق به هریک از مصالح و متصالح که قبل از تعیین ارزش معاملاتی ملک را در تملک داشته عبارت خواهد بود از دو درصد قیمت مذکور در سند بابت مال‌الصلح در مورد مذکور در این بند در صورتی که مبلغ مذکور در سند بابت مال‌الصلح کمتر از قیمت منطقهای سابق یا ارزش معاملاتی آن باشد قیمت منطقهای سابق یا ارزش معاملاتی حسب مورد مبنای محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت.
3- در صورتی که مورد صلح ملک نباشد و مال‌الصلح ملک باشد تفاوت قیمت خرید مال‌الصلح با ارزش قطعی مورد صلح که طبق مقررات این قانون تعیین میشود مأخذ مالیات متصالح قرار خواهد گرفت ولی در صورتی که تاریخ تملک مال‌الصلح قبل از تعیین ارزش معاملاتی باشد در این صورت مالیات متصالح عبارت خواهد بود از دو درصد ارزش قطعی مورد صلح.
تبصره – در مواردی که بین عوضین تفاوت ارزش وجود داشته باشد مابه‌التفاوت درآمد اتفاقی تلقی و طرف معامله‌ای که از این تفاوت منتفع شده نسبت به مابه‌التفاوت مزبور مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی خواهد بود و مالیاتی‌که به عنوان مالیات بر درآمد املاک بابت مابه‌التفاوت مذکور پرداخته است از مالیات متعلق کسر خواهد شد.
ماده 25- نقل و انتقالاتی که به موجب ماده 180 مشمول مالیات بر ارث است مشمول مالیات بر درآمد املاک نمی‌باشد ولی در مورد صلح معوض در صورتی که عوضین هر دو ملک باشد یا یکی از آن‌ها ملک و دیگری کارخانه یا سهام با نام باشد حسب مورد طبق مقررات ماده 24 عمل خواهد شد لکن در صورتی که بین ارزش عوضین تفاوتی وجود داشته
باشد این تفاوت مشمول مالیات بر درآمد نبوده و مشمول مالیات بر ارث خواهد بود و مالیاتی که به عنوان مالیات بر درآمد املاک بابت مابه‌التفاوت مذکور پرداخت شده
است در محاسبه مالیات ارث متعلق منظور میشود و در صورتی که اضافه پرداخت شده باشد اضافه پرداختی مسترد میشود.
ماده 26- نقل و انتقالات قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده یا خواهد آمد مشمول مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود. مقررات این بخش شامل انتقال قطعی واحدهای مسکونی که از طرف شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضای آن‌ها به عمل می‌آید نخواهد بود.
ماده 27- در مورد نقل و انتقالات قطعی املاک در صورتی که انتقال دهنده یا انتقال گیرنده دولت یا شهرداری‌ها یا مؤسسات وابسته به دولت باشد و همچنین در مواردی کهملک به وسیله اجرای ثبت یا سایر ادارات دولتی به مقام مقامی مالک انتقال داده
میشود، قیمت مذکور در سند برای اراضی مناط اعتبار خواهد بود.
تبصره – املاکی که در اجرای ماده 34 قانون ثبت مصوب مرداد 1320 به دولت تملیک میشود مشمول مالیات نقل و انتقالات قطعی نخواهد بود.
ماده 28- درآمد مشمول مالیات در مورد انتقال حق واگذاری محل از طرف مالک مشروط این که قبلاً بابت تخلیه آن وجهی به عنوان حق واگذاری محل به مستأجر نپرداخته باشدو تاریخ تملک ملک بعد از اجرای مفاد تبصره ماده 23 باشد عبارتست از:
اضافه ارزش معاملاتی زمین در تاریخ انتقال حق واگذاری محل نسبت به ارزش معاملاتیزمین در تاریخ تملک ضرب در مبلغ دریافتی بابت حق واگذاری محل تقسیم بر ارزشمعاملاتی زمین در تاریخ انتقال حق واگذاری محل.
تبصره 1- در صورتی که مالک قبلاً بابت تخلیه ملک خود وجهی به عنوان حق واگذاری محلبه مستأجر پرداخت و از مستأجر بعدی مبلغ بیش‌تری بابت انتقال حق واگذاری محلدریافت کند درآمد مشمول مالیات مالک عبارت است از اضافه دریافتی او نسبت به آنچهقبلاً پرداخت کرده است.
تبصره 2- نسبت به املاکی که تاریخ تملک زمین آن قبل از اجرای حکم تبصره ماده 23 میباشد کل دریافتی مالک بابت انتقال حق واگذاری محل برای اولین بار به طور مقطوع به نرخ دو درصد مشمول مالیات میباشد.
تبصره 3- حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از وجوهی که مالک یا مستأجر ملک از بابت حق اشغال محل یا حق کسب و پیشه دریافت می‌دارند.
ماده 29- در مواردی که نقل و انتقالات موضوع ماده 19 طبق مقررات این بخش مشمول مالیات به نرخ دو درصد باشد وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد مطالبه نخواهدشد.
ماده 30- درآمد مشمول مالیات در مورد واگذاری هریک از حقوق مذکور در ماده 19 از طرف مالک عین غیر از مواردی که ضمن مواد 20 تا 29 ذکر شده است عبارت است از جمع کل درآمدی که از واگذاری حقوق مزبور عاید مالک میشود.
ماده 31- درآمد مشمول مالیات در مورد واگذاری هر یک از حقوق مذکور در ماده 19 از طرف صاحبان حق غیر از مالک عین عبارت است از اضافه دریافتی صاحب حق نسبت به آنچه برای تحصیل این حقوق یا استفاده از آن قبلاً پرداخت نموده است. هزینه‌هایی که موجب تغییر در عین بنا و افزایش ارزش حق باشد در صورتی که قبلاً جزو هزینه‌های شغلی در محاسبه مالیات صاحب حق منظور نشده باشد از مبلغ دریافتی کسر خواهد شد.
ماده 32- در کلیه مواردی که معاملات موضوع ماده 19 به موجب سند رسمی صورت میگیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلفند به شرح زیر عمل نمایند:
الف- نسبت به انتقال قطعی اموال غیر منقول مالیات متعلق را به نرخ مذکور در ماده 134 نسبت به درآمد مشمول مالیات طبق مقررات ماده 23 یا به میزان دو درصد قیمت مربوط طبق ماده 22 محاسبه و حین تنظیم سند در قبال قبض رسمی وصول نمایند و تا آخر هفته بعد با فهرستی حاوی مشخصات معاملاتی‌که در هفته قبل به ثبت رسیده است در مقابل اخذ رسید به اداره دارایی محل تسلیم کنند.
ب – در سایر موارد فهرست خلاصه معاملات هر هفته خود را تا آخر هفته بعد در مقابل اخذ رسید به اداره دارایی محل تسلیم نمایند.
ماده 33- در مواردی که انتقال ملک به وسیله اداره ثبت انجام میگیرد مالیات بر درآمد متعلق به ملک باید قبلا پرداخت شود و اداره ثبت با ذکر شماره مفاصا حساب اداره دارایی مربوط به ملک مورد انتقال اقدام به انتقال ملک نماید.
ماده 34- صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلفند برای انتقال قطعی املاک از فروشنده مطالبه مفاصا حساب مالیاتی گذشته ملک را بنمایند و شماره آن را در سند انتقال ذکر کنند مگر این که انتقال گیرنده تعهد پرداخت آن را در سند انتقال بنماید که در این
صورت با انتقال دهنده متضامناً مسئول پرداخت بدهی مالیاتی خواهند بود. در مورد اخیر صاحبان دفاتر مکلفند مراتب را ظرف سی روز به دفتر ممیزی مالیاتی حوزه محل دفتر خانه اطلاع دهند.
ماده 35- در مواردی که معاملات موضوع ماده 19 به موجب اسناد رسمی انجام نمی‌گیرد طرفین معامله مکلفند منتهی ظرف سی روز از تاریخ انجام معامله مراتب را به دفتر ممیزی مالیاتی حوزه‌ای که ملک در آن واقع است کتبا اطلاع دهند.
ماده 36- مؤدیان موضوع این بخش به جز مواردی که مالیات وسیله دفاتر اسناد رسمی وصول میشود مکلفند در مواعد زیر اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه‌ای که از طرفوزارت دارایی تهیه و در دسترس آن‌ها گذاشته میشود تنظیم و به دفتر ممیزی مالیاتی حوزه‌ای که ملک در آن واقع است تسلیم نمایند:
الف – در مورد انتقال حق واگذاری محل سی روز پس از انجام معامله.
ب- در مورد مستغلات جدید البنا مشمول مالیات و مستغلات جدید البنایی که در سال‌های 46 و 47 و 48 ایجاد شده‌اند تا آخر تیر ماه سال 1349 یا در اولین سال شمول مالیات و مستغلاتی که در آن‌ها تغییرات کلی داده میشود و همچنین در مواردی که مستأجر یا میزان اجاره بها یا مالک مستغل به سبب انتقال قهری یا اختیاری تغییر می‌کند مالکین این نوع مستغلات مکلفند اظهارنامه مالیاتی سال مربوط را به انضمام رونوشت سند اجاره بها تا آخر تیر ماه سال بعد به حوزه مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
پ- در سایر موارد تا آخر تیر ماه سال بعد.
تبصره – مؤدیان مکلفند مالیات متعلق را در مورد بند الف حسب مورد به نرخ مذکور در ماده 134 یا دو درصد و در موارد بندهای ب و پ به نرخ مذکور در ماده 134 در موقعتسلیم اظهارنامه بپردازند – مهلت پرداخت مالیات در مورد مؤدیان مذکور در بند ب
بابت سنواتی که مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند تا آخر تیر ماه سال بعد میباشد.
ماده 37- کلیه مالکین مستغلات مشمول این بخش یا قائم مقام قانونی آنان مکلفند ظرف 6 ماه از تاریخ تصویب این قانون برای هریک از مستغلات خود اظهارنامه مخصوصی روی نمونه‌ای که از طرف وزارت دارایی تهیه میشود تنظیم و به دفتر ممیزی مالیاتی حوزه‌ای که مستغل در آن واقع است تسلیم نمایند.
ماده 38- ارزش اجاری مستغلات در مواردی که طبق تبصره 4 ماده 20 باید بر اساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد وسیله ممیز مالیاتی حوزه‌ای که ملک در آن واقع است تعیین خواهد شد. نظر ممیز مالیاتی نسبت به ارزش اجاری مستغلات برای درآمد سال ممیزی و سال‌های بعد قطعی است مگر:
الف – در صورتی که سند رسمی اجاره ارائه گردد که در این صورت اجاره بها از روی سند تعیین و از تاریخ تنظیم سند اجاره تا پایان مدت مذکور در سند مناط اعتبار خواهد بود.
ب- در صورتی که مستغل خالی یا مسلوب المنفعه گردد نسبت به مدتی که مستغل خالی یا مسلوب المنفعه باقی می‌ماند.
پ- در صورت تجدید ممیزی که در هر صورت فاصله هر ممیزی نسبت به ممیزی قبل نباید کمتر از سه سال باشد.
ت – در صورتی که مؤدی به تشخیص ممیز ظرف یک ماه از تاریخ مطالبه دارایی اعتراض کند و به موجب رأی کمیسیونی مرکب از یک نفر نماینده دارایی محل یک نفر نماینده انجمن
شهر و یک نفر نماینده دادگستری ارزش اجاری کمتر از تقویت ممیز تعیین گردد رأی کمیسیون قطعی و تا ممیزی جدید مناط اعتبار است.
تبصره – هر گونه اختلاف راجع به مالیات مستغلات در کمیسیون موضوع بند (ت) این ماده مطرح و مورد رسیدگی قرار میگیرد و رأی کمیسیون قطعی خواهد بود.
مطالب مرتبط
آئین نامه اجرائی تبصره 4 ماده 187 قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم 1396 10 17
برون سپاری اخذ مالیات نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی
گروه وکلای داداندیش
