رای دیوان در مورد پهنه های مسکونی و تجاری
رای دیوان در مورد پهنه های مسکونی و تجاری
رای دیوان در مورد پهنه های مسکونی و تجاری
بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه : 472
تاریخ دادنامه: 20؍3؍1399
شماره پرونده: 9701893
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: سازمان بازرسی کل کشور
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 شورای اسلامی شهر شوشتر
گردش کار: سرپرست معاونت حقوقی و نظارت همگانی سازمان بازرسی کل کشور به موجب شکایت نامه شماره 101534-9؍5؍1397 اعلام کرده است که:
" حضرت حجت الاسلام و المسلمین جناب آقای بهرامی
رئیس محترم دیوان عدالت اداری
سلام علیکم
احتراماً به استحضار می رساند؛ مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 شورای اسلامی شهر شوشتر در این سازمان از جهت انطباق با قانون مورد بررسی قرار گرفت که نتیجه آن به شرح ذیل اعلام می گردد: شهر شوشتر دارای طرح جامع مصوب می باشد که در آن طرح در پهنه های مسکونی و تجاری دارای ضوابط و مقررات خاص خود از نظر تعداد طبقات، سطح اشغال و تراکم می باشند که جزییات آن به شرح زیر آمده است:
الف-مقررات ساختمانی در پهنه مسکونی
الف-1- تراکم کم: 100% حداکثر
- سطح کل زیربنا در هر قطعه زمین از 100 درصد کل زمین تجاوز نکند. (حداکثر دو طبقه) سطح اشغال زمین حداقل در همکف 50% و حداکثر 60% ساخته شود.
الف-2- تراکم متوسط: 120%
- سطح زیربنا اشغال زمین حداقل در همکف 60% و حداکثر 70% و در هر قطعه زمین از 120 سطح کل زمین تجاوز نکند (حداکثر دو طبقه درصد)- سطح مابقی در طبقه اول ساخته شود. (ترجیحاً به صورت پلکانی)
الف-3- ضوابط تراکم ویژه بافت تاریخی
کل بافت تاریخی شامل محدوده تاریخی ثبت شده تا حریم تأثیرگذار حد فاصل رودخانه شطیط (کارون) در شمال، بلوار علامه شوشتری در غرب رودخانه گرگر در شرق و خیابان شهید رجایی در جنوب با کاربری مسکونی با ضوابط تراکم متوسط 120% در بند الف-2 تعریف و تعیین می گردد.
تبصره1: در بافت تاریخی محورهای اصلی با کاربری مختلط شامل، خیابانهای طالقانی شمالی و جنوبی، امام خمینی شرقی و غربی، شریعتی شرقی و غربی- سادات و رجائی شرقی و غربی تا عمق یک پلاک با حداکثر 60% سطح اشغال زمین در سه طبقه و با تراکم 160% (ترکیب فضائی ترجیحاً ه صورت پلکانی) تعیین می گردد.
الف-4- تراکم زیاد: 160%
سطح زیربنا در هر قطعه زمین از 160 درصد سطح کل زمین تجاوز نکند (حداکثر 4 طبقه روی زمین و یا سه طبقه روی پیلوت) و حداکثر سطح اشغال در این نوع تراکم 50% توصیه می شود. (ترجیحاً به منظور تأمین منظرهای مناسب شهری، به سمت معبر پلکانی ساخته شود).
الف-5-ضوابط تراکم ویژه در ناحیه کوی نیرو و فرهنگ شهر
این ضوابط براساس عرض معابر از خیابان عمار به سمت کوی نیرو باستثنای آماده سازی 215 هکتاری به شرح ذیل تعیین می گردد:
1- در معابر تا عرض 8 متر دو طبقه با کاربری مسکونی و یا تراکم 120درصد و حداکثر سطح اشغال زمین 60% و حداکثر ارتفاع ساختمانی از بر و کف تا بالای جان پناه بام 8 متر تعیین می گردد.
2- در معابر با عرض بیش از 8 متر تا 12 مترسه طبقه با کاربری مسکونی و با تراکم 160 درصد و حداکثر سطح اشغال زمین 60% (و در طبقات ترجیحاً به منظور تأمین منظرهای مناسب شهری به سمت معبر پلکانی ساخته شود) حداکثر ارتفاع ساختمانی از بر و کف تا بالای جان پناه بام 12 متر تعیین می گردد.
3- در معابر با عرض 12 متر تا 18 متر در چهار طبقه با کاربری مسکونی و با تراکم 180% درصد و حداکثر سطح اشغال زمین 60% (و در طبقات ترجیحاً به منظور تأمین منظرهای مناسب شهری به سمت معبر پلکانی ساخته شود) حداکثر ارتفاع ساختمانی از بر و کف تا بالای جان پناه 16 متر تعیین می گردد.
4-در معابر با عرض بیش از 18 متر با توجه به کاربری خاص همان ناحیه تعیین می گردد.
ب- مقررات ساختمانی در پهنه تجاری
رعایت ضوابط تراکم و ارتفاع پهنه های مسکونی همجوار در تعیین ضوابط پهنه تجاری اولویت دارند و به شرح زیر تعریف می شوند:
ب-1- پهنه تراکم ویژه 180% (منفرد)
این پهنه شامل منطقه ای است که در طرح پیشنهادی بنام تراکم ویژه 180% نام تعیین شده به طوری که سطح اشغال در همکف حداکثر 80% و مابقی در دو طبقه دیگر ساخته شود.
ب-2- پهنه تجاری مختلط
در پهنه های همجوار مسکونی با تراکم های تعریف شده 100% ، 120% و160% ، حداکثر در یک واحد تجاری به میزان 40% سطح اشغال همکف و حداقل 12 متر مربع می باشد به طوری که دهانه (عرض) یک واحد تجاری حداقل 3 متر و عمق (طول) آن 4 متر باشد.
تبصره1- جهت اجرای ضوابط کاربری مختلط (مسکونی– تجاری) بافت قدیم به مفاد تبصره 1 بند الف-3 موضوع مقررات پهنه مسکونی مراجعه شود.
ب-3- پهنه تجاری به صورت خطی و متمرکز منفرد (پاساژ و مانند آن)
در پهنه های همجوار مسکونی با تراکم های 100% و 120% ، تراکم تجاری به میزان 160% تعیین می شود و سطح اشغال در طبقه همکف و اول بطور مساوی 80% مابقی سطح همکف به فضای باز یا سبز اختصاص یابد و تعداد طبقات حداکثر در 2 طبقه و ارتفاع آن نباید از 8 متر تجاوز نماید. در پهنه مسکونی با تراکم 160%، میزان تراکم تجاری 180% و حداکثر در 3 طبقه به طوری که ارتفاع آن از پهنه مسکونی مجاور تجاوز ننماید و سطح اشغال به طور مساوی 60% در طبقات تعیین می شود، به طوری که 40% مابقی سطح همکف به فضای باز یا سبز منظور شود.
علی رغم اینکه در طرح جامع شهر شوشتر پهنه های مختلف با جزییات تشریح شده اند، شهردار وقت شوشتر لایحه ای با شماره 18875-21؍7؍1394 در خصوص افزایش طبقات و خرید تراکم با توجه به عرض گذر، به شورای اسلامی شهر شوشتر پیشنهاد نموده است که آن شورا نیز به موجب مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 با موضوع تشویق و ترغیب سرمایه گذاری در بخش مجتمع و انبوه سازی، با حفظ طرح جامع با تعداد 8 رأی موافق آن را بنا به شرح جدول شماره 1 تصویب نموده است.
جدول شماره 1-تعداد طبقات بر اساس عرض گذر
|
عرض گذر |
حداکثر تعداد طبقات |
|
از 8 تا 10 |
3 |
|
از 10 تا 14 |
5 |
|
از 14 تا 17 |
6 |
|
از 17 تا 20 |
7 |
|
از 20 تا 23 |
8 |
|
از 23 تا 26 |
9 |
|
از 26 تا 29 |
10 |
|
از 29 تا 45 |
حداکثر ارتفاع مجاز معادل عرض معبر یک طبقه |
|
بالای 45 متر |
به ازاء هر 3 متر عرض معبر یک طبقه |
توضیحات:
1-ساخت و سازهای معابر تا عرض 8 متر مطابق تعداد طبقات مندرج در طرح جامع شوشتر.
2-در مناطق با تراکم کم، تراکم همکف تا 80 درصد و طبقه اول تا 75 درصد به شرط پرداخت عوارض خرید تراکم افزایش یابد.
3-در مناطق با تراکم متوسط و ویژه، تراکم همکف تا 80 درصد و سایر طبقات تا 75 درصد به شرط پرداخت عوارض خرید تراکم.
*ضمناً عوارض متعلقه مازاد بر تراکم مصوب طرح جامع اعمال و محاسبه خواهد شد.
مصوبه یاد شده به دلایل ذیل خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر شوشتر می باشد: اولاً- بر اساس مصوبات شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مورخ 23؍12؍1363 و 30؍6؍1394 در خصوص دستورالعمل نحوه تعیین آستانه مغایرت اساسی طرح های توسعه و عمران شهری (جامع)، تغییر در تراکم ساختمانی شهر یا واحدهای تقسیمات شهری، واحدپذیری و تغییرات در سطح اشغال استقرار بنا را به عنوان مغایرت اساسی اعلام نموده است.
ثانیاً- در قسمت اساس طرح جامع در ضوابط طرح جامع مصوب شهر شوشتر آمده است، افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی در نقاط مختلف شهر، فراتر از پیش بینی طرح جامع، مغایر با اساس طرح جامع شناخته می شود. از طرفی طرح مزبور با پهنه های مختلفی مانند مسکونی و تجاری دارای ضوابط و مقررات خاص خود از نظر تعداد طبقات، سطح اشغال و تراکم می باشد که جزییات آنها نیز تصریح شده است بنابراین مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 شورای اسلامی شهر شوشتر در خصوص افزایش تراکم و تعداد طبقات با توجه به عرض گذر به دلیل افزایش شدید تراکم جمعیتی و افزایش واحدپذیری و نیز افزایش تراکم ساختمانی و به منظور تشویق و ترغیب سرمایه گذاری در بخش مجتمع و انبوه سازی با ضوابط طرح جامع مصوب شوشتر، مغایرت اساسی دارد. لذا با این وصف مصوبه مورد بحث، ناقض مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به عنوان عالی ترین شورای شهرسازی و معماری در کشور می باشد.
ثالثاً- به موجب ماده 7 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شهرداری مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی می باشد. بنابراین در صورت وجود تقاضا برای ساخت و ساز در ارتفاع، این موضوع می بایست طی درخواستی از شهرداری به اداره کل راه و شهرسازی استان به عنوان دبیرخانه کارگروه امور زیربنایی و شهرسازی ارسال و پس از طی مراحل قانونی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می رسید. همچنین طرح جامع شهر شوشتر دارای پهنه های مختلفی مانند مسکونی و تجاری می باشد که هر کدام دارای ضوابط و مقررات خاص خود از نظر تعداد طبقات، سطح اشغال و تراکم می باشند که با جزییات به آن اشاره شده است. اما شهرداری شوشتر، لایحه ای با شماره 18875-21؍7؍1394 در خصوص افزایش طبقات و خرید تراکم با توجه به عرض گذر، به شورای اسلامی شهر شوشتر پیشنهاد نموده است که آن شورا نیز به موجب مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 با موضوع تشویق و ترغیب سرمایه گذاری در بخش مجتمع و انبوه سازی، با حفظ طرح جامع با تعداد 8 رأی موافق آن را تصویب نموده است. بنا به مراتب مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 شورای اسلامی شهر شوشتر با موضوع تشویق و ترغیب سرمایه گذاری در بخش مجتمع و انبوه سازی خارج از حدود اختیارات مراجع یاد شده بوده و ابطال آن مورد تقاضا است. موجب امتنان است که از تصمیم متخذه این سازمان را مطلع فرمایند. "
متن مقرره مورد اعتراض به قرار زیر است:
" جلسه شماره ... دوره چهارم شورای اسلامی شهر شوشتر در روز یکشنبه مورخ 26؍7؍1394 ساعت ..:19 به ریاست آقای سحاق عسگری در محل دبیرخانه شورا تشکیل گردید.
مصوبه شماره: 199 لایحه شماره: 18875 مورخ 21؍7؍1394
موضوع: تشویق و ترغیب سرمایه گذاری در بخش مجتمع و انبوه سازی با حفظ طرح جامع
متن مصوبه: به استناد لایحه 18875-21؍7؍1394 شهرداری شوشتر مبنی بر درخواست افزایش طبقات و خرید تراکم بر اساس عرض معبر مراتب در صحن علنی شورا مطرح و مورد موافقت و تصویب قرار گرفت."
علی رغم ارسال نسخه دوم شکایت برای طرف شکایت، تا زمان رسیدگی به پرونده در هیأت عمومی پاسخی واصل نشد.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 20؍3؍1399 با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.
رأی هیأت عمومی
طبق بند 34 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی بررسی و تأیید طرح های هادی و جامع شهرسازی و تفصیلی و حریم و محدوده قانونی شهرها پس از ارائه آن توسط شهرداری و ارسال به مراجع ذی ربط قانونی جهت تصویب نهایی و همچنین بر اساس قانون اصلاح ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 1389 بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار ( و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری ) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استانی ( با تخصص معماری با شهرسازی ) بدون حق رأی انجام می شود، بنابراین مصوبه شماره 199-26؍7؍1394 شورای اسلامی شهر شوشتر مبنی بر درخواست افزایش طبقات و خرید تراکم با موضوع تشویق و ترغیب سرمایه گذاری در بخش و انبوه سازی با حفظ طرح جامع مغایر قانون و خارج از اختیارات قانونی شورای اسلامی شهر است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می شود./
مرتضی علی اشراقی
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
معاون قضایی دیوان عدالت اداری
.
مطالب مرتبط
رای دیوان در مورد دریافت دوبرابری عوارض شهری
رای دیوان در مورد عوارض کسری پارکینگ پزشکان
در صورت تشخیص روابط نامشروع در صدور رای ، امکان بازبینی وجود دارد
رای دیوان در خصوص میزان ارتفاع ساختمان
رای دیوان در مورد دریافت هزینه آماده سازی معابر ناشی از تفکیک از ساختمان ها
گروه وکلای داداندیش
