تفاوت های سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
سرقفلی یکی از مفاهیم پرکاربرد است که مردم بسیار از آن استفاده می‌کنند در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم؛ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶
سرقفلی یکی از مفاهیم پرکاربرد است که مردم بسیار از آن استفاده می‌کنند. در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم؛ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶.
نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و بر اساس آن مشخص کرد که باید قانون سال ۱۳۵۶ را مدنظر قرار داد یا قانون سال ۱۳۷۶. زیرا مفهوم سرقفلی در این دو قانون اندکی با یکدیگر متفاوت است.
تعداد بسیار زیادی از مغازه‌هایی که امروزه در بازار وجود دارند، قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند. زیرا مکان تجاری را کسی برای یک یا دو سال اجاره نمی‌کند؛ بهعلاوه اینکه اگر مکانی قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده و پس از سال ۱۳۷۶ مجددا این قرارداد تمدید شده باشد، همچنان تابع قانون سال ۱۳۵۶ است. بنابراین در این نوشتار ابتدا از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ سخن به میان می‌آوریم.
وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی، مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد؛ در واقع می‌توانیم بگوییم حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می‌آورد. به‌طور مثال، آقای قوامی در سال ۱۳۶۰ در بازار بزرگ تهران مغازه‌ای را به مدت ۵ سال اجاره کرده و مشغول کسب‌وکار و تجارت شده بود. پس از ۵ سال که مدت اجاره به پایان رسید، آقای قوامی باز هم در آن مغازه باقی ماند، کار کرد، شهرت پیدا کرد و مشتری‌های زیادی داشت تا اینکه پس از ۲۰ سال کار در سال ۱۳۸۰، آقای خالقی که مالک مغازه بود از آقای قوامی خواست تا این مکان را تخلیه کند و مغازه را به آقای خالقی که مالک است، تحویل دهد؛ در حالی که آقای قوامی ۲۰ سال در اینجا کار کرده است و نمی‌توان مغازه را با آن اعتبار و شهرتی که به‌دست آورده است، از او گرفت. در اینجا آقای خالقی برای اینکه مغازه خود را دوباره به‌دست بیاورد و آقای قوامی را مجبور کند که مغازه را تخلیه کند، باید مبلغی را به آقای قوامی بپردازد که این مبلغ، به دلیل شهرت، اعتبار و تعداد مشتریانی است که آقای قوامی برای این مغازه کسب کرده است. به این مبلغ، حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند که حق مستأجری است که در این مغازه، شهرت کسب کرده و در صورت تغییر محل کار، مستأجر، مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند.
این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت مطرح شده است.
تقریبا می‌توان گفت مهمترین اختلافات و دعواهایی که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در دادگاه‌ها مطرح می‌شود و به شدت رایج است، دعوای تخلیه مکان مورد اجاره است.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مواردی پیش‌بینی شده که مالک (موجر) از طریق این موارد میتواند از دادگاه بخواهد که مستأجر مغازه را تخلیه کند.
این موارد را در سه دسته می‌توانیم تقسیم کنیم:
۱- مواردی که مالک میتواند به استناد آنها، تمام حق کسب و پیشه و تجارت را به مستأجر بپردازد و مکان مورد اجاره را دوباره تحویل بگیرد.
اگر مالک بخواهد در مکان مورد اجاره، ساختمان جدیدی را احداث کند، اگر مالک بخواهد مکان مورد اجاره را تخریب کند و از نو بسازد، میتواند تمام حق کسب و پیشه و تجارت را (که مبلغ بسیار زیادی هم هست) به آقای قوامی بدهد و مکان را تحویل بگیرد.
اگر مالک بخواهد خودش در مکانی که قبلا اجاره داده است، تجارت کند و به این مکان واقعا احتیاج داشته باشد و مکان دیگری نداشته باشد، میتواند مستاجر را با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت بیرون کند.
اگر مالک بخواهد خودش، فرزندانش، پدر و مادرش یا همسرش، در مکانی که اجاره داده است، سکونت کنند، باید تمام حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر بپردازد و او را بیرون کند و خودش دوباره مکان را به‌دست آورد.
2- مواردی که مالک میتواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند و ملک خود را به‌دست آورد:
اگر در اجاره بین مالک و مستاجر شرط شده باشد که مستاجر این مغازه را به شخص دیگری اجاره ندهد و برخلاف این شرط وی مکان را اجاره داد، مالک میتواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند و مغازه خود را دوباره به دست آورد.
۳- مواردی که مالک میتواند بدون پرداختن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ملک خود را مجددا به‌دست آورد:
مستأجر شغل خود را تغییر دهد؛ به عنوان مثال، مالک مغازه را برای کار آهنگری اجاره داده ولی مستأجر مغازه را به کتاب‌فروشی تبدیل می‌کند.
مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا باید انجام می‌داده و نداده است. به‌طور مثال اگر مستاجر به مکان، آسیب بزند یا آنجا را تخریب کند و …، مالک میتواند بدون اینکه حق کسب و پیشه و تجارت را به او بپردازد، او را بیرون کند.
اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه به عنوان مبلغ اجاره‌بها به مالک بدهد را پرداخت نکند، هرچند این مبلغ بسیار ناچیز باشد، مالک میتواند بدون پرداختن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ملک خود را مجددا به‌دست آورد. بنابراین مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در حق کسب و پیشه و تجارت باید یک قرارداد اجاره بین دو نفر درخصوص یک مکان وجود داشته باشد، مدت این قرارداد سپری شده و مستأجر همچنان از آن مکان استفاده کرده باشد و شهرت بسیار کسب کند و در نهایت موردی پیش آید که مالک پس از سالها بخواهد مستأجر را بیرون کند و مکان خود را پس بگیرد؛ در اینجا مالک ابتدا باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند و سپس مکانی را که اجاره داده بود، بازپس بگیرد.
به گزارش مهداد، حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستاجر داده می‌شود اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶ دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستاجر دریافت می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز (تقدم و اولویت داشتن در اجاره) را به مستاجر می‌دهد. مستاجر هم میتواند پس از به‌دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد به‌عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد می‌شود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال ۱۳۷۶ (حق تقدم در اجاره) است.
به عنوان مثال، خانم حشمتی صاحب یک مغازه پوشاک کودکان است. او در سال ۱۳۸۳، مغازه خود را به خانم خادمی اجاره می‌دهد و مبلغی را به عنوان سرقفلی از وی دریافت می‌کند. خانم خادمی مستاجر این مغازه می‌شود و به دلیل مبلغ سرقفلی که در ابتدای قرارداد پرداخت کرده، صاحب حق تقدم و اولویت خواهد بود. پس از گذشت سه سال که مدت زمان اجاره به پایان رسید، خانم حشمتی از خانم خادمی تقاضای تخلیه مغازه را می‌کند و برای تخلیه این مغازه، خانم حشمتی باید مبلغ سرقفلی را به خانم خادمی بپردازد. اگر در ابتدای اجاره، خانم حشمتی ۵۰ میلیون تومان از خانم خادمی به‌عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد و هنگام تخلیه مغازه، مبلغ سرقفلی ۱۵۰میلیون تومان ارزیابی شود (زیرا مبلغ سرقفلی در طول زمان افزایش پیدا می‌کند)، خانم حشمتی باید ۱۵۰ میلیون تومان به خانم خادمی پرداخت کند و مغازه خود را تحویل بگیرد. نکته‌ای که درمورد قانون سال ۱۳۷۶ باید در نظر داشت، آن است که ممکن است در قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر شرط شود که مستاجر حق ندارد این مکان را به شخص دیگری انتقال دهد. در این صورت اگر مستاجر این مکان را انتقال داد و این انتقال قبل از سپری شدن مدت زمان اجاره بود، مالک میتواند قرارداد را بهم بزند و مستاجر را از مکان بیرون کند و اگر پس از سپری شدن مدت زمان اجاره باشد، مالک میتواند مستاجر را بیرون کند. نکته دیگر آن که قانون سال ۱۳۷۶ فقط در مورد قراردادهایی کاربرد دارد که پس از سال ۱۳۷۶ بسته شده‌اند و نسبت به قبل از این تاریخ باید قوانین مربوط به همان زمان را مدنظر قرار داد.
نکاتی که بهتر است بدانید
مبلغ سرقفلی بسیار بالاست. ممکن است مکان مورد اجاره یک میلیارد و دویست میلیون تومان ارزش داشته باشد اما مبلغ سرقفلی این مکان یک میلیارد تومان باشد که با توجه به شرایط مکان و نظر کارشناس تعیین می‌شود. حق کسب و پیشه و تجارت به ارث می‌رسد. یعنی اگر فردی در سال ۱۳۶۰ مغازه‌ای را اجاره کرده و در سال ۱۳۸۵ فوت کرده و مالک مغازه بخواهد مغازه خود را پس بگیرد، باید مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را به وارثان مستاجر بدهد.
برای اینکه مطابق قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی به مستاجر تعلق بگیرد، باید مکانی که اجاره داده می‌شود، حتما (تجاری) باشد. در حالی که در قانون سال ۱۳۵۶ همین که این مکان برای کسب و پیشه یا تجارت بود، کفایت می‌کرد.
در قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی که در ابتدا پرداخت می‌شود باید حتما تحت عنوان (سرقفلی) پرداخت شود و اگر مستاجر مبلغی را به‌عنوان تضمین، قرض‌الحسنه و عناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد نمی‌شود.
منبع : روزنامه حمایتمطالب مرتبط
گروه وکلای داداندیش
