درخواست فروش ملک غیرقابل افراز با فرض وصیت منافع به مدت معین توسط وراث
چنان‌چه رأی غیرقابل افراز ملک، صادر و قطعی شده است، درخواست فروش صرفاً نسبت به عین، منهای منافع نود و نه ساله مورد وصیت قابلیت استماع دارد راه حل دیگر در راستای نظر فوق این است که با فروش عین و منافع، ما به ازای منافع نود و نه ساله فروخته شده از کل حاصل فروش صرفاً متعلق به موصی‌لهم خواهد بود
پرسش:
فردی وصیت می کند ثلث ماترکش که عبارت است از زمین ده هکتاری، جهت استفاده فرزندان ذکورش به مدت نود و نه سال قرار گیرد. در مورد این ملک که در اختیار وراث بوده است، به لحاظ مشاعی بودن، حکم خلع ید صادر می شود و ملک از ید وراث خارج می گردد. وراث جهت افراز و تفکیک زمین، به اداره ثبت مراجعه می‌کنند و اداره ثبت پس از استعلام از شهرداری، به غیرقابل افراز بودن ملک نظر می دهد. این پرونده در محاکم مطرح می شود. محکمه حقوقی حکم بر بطلان دعوای افراز صادر می نماید و این رأی مورد تأیید محاکم تجدیدنظر قرار می‌گیرد از طریق اعمال ماده 18 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب اقدام می‌گردد و هیچ گونه اشتباهی مشاهده نشده است. حال با توجه به مطالب فوق، وراث جهت احقاق حق خود چه اقدامی باید بکنند و آیا حبس نود و نه ساله ثلث بدون افراز و تفکیک، مانع از فروش کل ملک نمی¬گردد؟
نظر هیئت عالی
با فرض این‌که آن‌چه مورد وصیت واقع شده است، منافع ده هکتار زمین به عنوان ثلث ماترک است که شش دانگ عین آن متعلق به موصی می‌باشد و سایر شرکایی که درخواست خلع ید داده اند جملگی از ورثه می باشند؛ با توجه به صحت وصیت تملیکی، منافع ده هکتار مزبور برای اولاد ذکور، حکم خلع ید نسبت به تصرفات موصی‌لهم صحیح نبوده و دادگاه نمی توانسته با وجود حق استفاده آنان مبادرت به صدور چنین حکمی نماید. با این وجود چنان‌چه رأی غیرقابل افراز ملک، صادر و قطعی شده است، درخواست فروش صرفاً نسبت به عین، منهای منافع نود و نه ساله مورد وصیت قابلیت استماع دارد. راه حل دیگر در راستای نظر فوق این است که با فروش عین و منافع، ما به ازای منافع نود و نه ساله فروخته شده از کل حاصل فروش صرفاً متعلق به موصی‌لهم خواهد بود.
نظر اکثریت
ماده 153 قانون ثبت، تکلیف محاکم و اداره ثبت را درخصوص افراز و تفکیک روشن کرده است و بیان داشته که محاکم و اداره ثبت موظف به استعلام هستند. چنان‌چه شهرداری اعتقاد به عدم قابلیت افراز داشته باشد، دادگاه موظف به رعایت نظریه شهرداری مبنی‌بر عدم افراز می‌باشد و در این خصوص چاره ای جز فروش تمام ملک نمی‌باشد که در صورت فروش، ثلث اموال حسب وصیت نامه در اختیار وراث ذکور قرار می‌گیرد؛ چون درخصوص عدم افراز و تفکیک رأی صادر شده و قطعی گردیده است و طرح دعوای مجدد در این خصوص محمل قانونی نخواهد داشت.
نظر اقلیت
اقدامات اداره ثبت و دادگاه در این خصوص صحیح نبوده است، چون نظر شهرداری قطعی نبوده و اداره ثبت موظف به بررسی نظریه شهرداری بوده است. اگر زمین قابل افراز و تفکیک باشد، شهرداری موظف به افراز و تفکیک می‌باشد و همچنین دادگاه نیز موظف به بررسی موضوع است. صرف اعلام نظر شهرداری نمیتوان طبق همان نظریه حکم به غیرقابل افراز بودن را صادر نمود و هیچ منعی ندارد، وراث مجدداً از اداره ثبت تقاضای افراز را نمایند به لحاظ این‌که شاید شهرداری دچار اشتباه شده باشد و به لحاظ تغییر مقررات شهرداری، نظر شهرداری نیز قابل تغییر است که در این‌صورت می توان مجدداً تقاضای افراز و تفکیک را نمود.
مطالب مرتبط
افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد ؟ - وکیل افراز
آئین نامه ماده 299 قانون امور حسبی مصوب 1322
قانون اصلاح قانون ثبت اسنادواملاک و قانون اشتباهات ثبتی و اسناد معارض
گروه وکلای داداندیش
