نحوه تجمیع ساختمان ها در محدوده شهری
تجمیع اراضی به ویژه در بافتهای فرسوده مسکونی، با اعمال سیاستهای تشویقی از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختمانی مجاز (مابهالتفاوت تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز)، حمایت می‌شود که نحوه و میزان آن توسط شورای اسلامی شهر تهران، تعیین می‌شود
تجمیع اراضی به ویژه در بافتهای فرسوده مسکونی، با اعمال سیاستهای تشویقی از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختمانی مجاز (مابهالتفاوت تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز)، حمایت می‌شود که نحوه و میزان آن توسط شورای اسلامی شهر تهران، تعیین می‌شود.
مراحل تجمیع در بافتهای فرسوده
در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکان (به ویژه در بافتهای فرسوده شهر) و مشروط به رسیدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع (از زمان ابلاغ این طرح تا پایان سال 1390-200 مترمربع، از ابتدای سال 1391 تا پایان سال 1395-250 مترمربع، از آغاز سال 1396 تا پایان سال 1400، 300 مترمربع و از آغاز سال 1401 به بعد 500 مترمربع)، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، 20 درصد و به نحوی که مجموع این افزایش تراکم، از یک طبقه تجاوز نکند، تراکم تشویقی تعلق خواهد گرفت.
تجمیع اراضی به ویژه در بافتهای فرسوده مسکونی، با اعمال سیاستهای تشویقی از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختمانی مجاز (مابهالتفاوت تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز)، حمایت می‌شود که نحوه و میزان آن توسط شورای اسلامی شهر تهران، تعیین می‌شود.
در محلات، بافتها یا عرصههایی که به هر علت، امکان تأمین پارکینگ در ساختمانهای مسکونی موجود و احداثی وجود ندارد، شهرداری تهران موظف است، ترتیبی اتخاذ کند تا در کنار عرصههای مذکور و در فاصلههایی تا شعاع 250 متر، پارکینگهای عمومی و ترجیحا به صورت مشاعی و با حق انتقال و واگذاری به اشخاص جهت پلاکهایی که طبق ضوابط قابلیت تأمین پارکینگ ندارند، با مشارکت بخش خصوصی و مصرفکنندگان محلی ایجاد و احداث شود.
پیشبینی محل احداث پارکینگهای عمومی مورد نیاز شهر به عنوان یکی از فضاهای خدمات عمومی شهر به ویژه در کنار رینگهای شهری و مراکز و گسترههای کار و فعالیت (خصوصا در مقیاس منطقهای و فرامنطقهای)، در یک نقشه مستقل در طرح تفصیلی الزامی است. شهرداری موظف است در جهت احداث پارکینگهای مذکور با مشارکت بخش خصوصی و طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده (5) شهر تهران در برنامهای مشخص اقدامات لازم به عمل آورد. نحوه تملک یا آزادسازی عرصه این فضاها یا مشارکت با مالکان اینگونه کاربریها، در اجرای این بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهای خدمات عمومی واقع در طرحهای مصوب خواهد بود.
حفـاظت از میـراث تاریخی هنگام تجمیع
حفاظت از آثار تاریخی، فرهنگی و معاصر شهرها، شامل حفاظت از کلیه آثار ثبتشده و کلیه آثاری که در آینده ثبت خواهند شد و رعایت حریم مجموعه ثبتشده دارای حریم، الزامی بوده و هرگونه تغییر در عرصه آثار مذکور منع قانونی دارد.
در این راستا هنگام درخواست تجمیع، یکی از نکاتی که باید ملحوظ نظر واقع شود، حفاظت از آثار معماری معاصر است و اینکه هرگونه مداخله در حدود 2 هزار و 300 خانه مسکونی واجد ارزش با هماهنگی شهرداری و میراث فرهنگی و گردشگری صورت خواهد گرفت. همچنین تغییر در نمای ابنیه ارزشمند تاریخی ممنوع، و هرگونه اقدام برای ایمن سازی این ابنیه و تغییرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان میراث فرهنگی و گردشگری است.
شایان توجه است که ضوابط ساختوساز شامل مرمت، احیا، بهسازی، نوسازی و بازسازی، در کلیه آثار و محوطههای تاریخی و فرهنگی ثبتشده توسط سازمان میراث فرهنگی، از جمله پلاکهای واقع در زیر پهنههای مسکونی ارزشمند تاریخی تابع ضوابط و مقررات مصوب میراث فرهنگی است.
بنابراین هرگونه ساختوساز در مجاورت یا حریم آثار ثبتشده، با کسب مجوز و رعایت ضوابط و مقررات سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، مجاز است.
تجمیع حدود ملک
به گزارش بخش فرهنگی قوهقضاییه، به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعان و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد مشکل کند، به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و نیز واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک را دارند، اجازه داده شده در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوط و در نظر گرفتن شرایط این دستور مالک تقاضای تجمیع کند و یا مالک یا مالکان املاک مزبور، سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع حدود داشته باشند و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نشود و ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت نباشد و ترسیم نقشه و تنظیم صورتمجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد، مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین، کوچهها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق کند، دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی کردن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر کرده و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند. ضمنا تذکر میدهد پلاکهایی که حدود آنها به کوه یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است. بدیهی است این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق برحسن جریان نخواهد بود.
تجمیع حدود دو یا چند پلاک که اجازه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت آن به مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی داده شده، در صورتی است که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت املاک را داشته باشند که در عمل مستلزم توجه و بررسی کلی و همهجانبه وضعیت پلاکها و شرایطی است که برای تجمیع حدود لازم است.
این شرایط عبارتند از:
1ـ هرگاه پلاکهای مورد تجمیع دارای مالکان مشاعی باشند مالکان باید سهام مشاعی برابر در پلاکهای مورد تجمیع داشته باشند.
2 ـ هیچ یک از پلاکهای مورد تجمیع در قید اسناد شرطی یا رهنی نباشند.
3 ـ هیچ یک از پلاکهای مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند.
4 ـ اسناد مالکیت پلاکهای مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
بدین معنی چنان که به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحت اولیه و یا وجود اضافه مساحت در پلاک و یا عدم تطبیق با مجاورین و یا هر علت دیگر سند مالکیت یا محل تطبیق نکند بدوا باید با رعایت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین، نقشهبردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام کنند و در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع، مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین شود، سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاکها اقدام شود. به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا آبریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود. در چنین حالتهای خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی و یا تعیین حد مسیلها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد. به طوری که بیم هیچ گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و دولتی فراهم نباشد.
5 ـ پلاکهای مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنانچه قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهند بود.
6 ـ وضعیت مکانی پلاکهای مورد تجمیع به نحوی باشد که بتوان بدون در برگرفتن پلاکهای مجاور و معابر آنها در یک محدوده کادر کرده یا اصطلاحاً پلاکهای تجمیعشده بتوانند با هم کاملاً موزاییک شده و فاصله ای بین آنها نباشد.
7 ـ تجمیع حدود با رعایت مفاد ماده 106 قانون مدنی و حفظ حقوق ارتفاقیه که برای مالک در املاک مجاور یا برای املاک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود دارد صورت میگیرد.
مطالب مرتبط
گروه وکلای داداندیش
