تخریب ملک و وضعیت سرقفلی
تخریب عین به منزله تلف کلی عین مستاجره نیست و به تبع این موضوع، حق سرقفلی یا کسب و پیشه مستاجر از بین نمی رود
شماره نظریه : 7/99/1297شماره پرونده : 99-66-1297 تاریخ نظریه : 1399/09/26
استعلام :
با عنایت به اینکه حسب بند 14 ماده 55 قانون شهرداری ها رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی که به لحاظ فرسودگی و عدم استحکام و احتمال سقوط یا ریزش آوار موجب بروز خطرات جانی یا مالی برای شهروندان می گردد از وظایف ذاتی شهرداری ها می باشد گاها مشاهده می گردد که ابنیه مذکور در شهرداری ها دارای سوابق تجاری و کسب و پیشه می باشد و به همین سبب در شهرداری محل وقوع ملک اقدام به صدور مفاصا حساب گردیده است حال با لحاظ تکلیف معینه فوق الذکر و در صورت استنکاف مالک از تخریب پس از ابلاغ قانونی مراتب و انجام رفع خطر توسط شهرداری که غالبا با امحاء و تخریب کامل بنا همراه می باشد آیا مالک مستحق دریافت خسارت یا غرامت بابت سوابق مذکور می باشد یا خیر؟ توضیحا اینکه به نظر می رسد بر اساس ظاهر نص قانونی فوق الذکر (بند 14 ماده 55) تکلیف مذکور به عنوان یک اقدام فورس ماژور از سوی شهرداری که به نیابت از مالک و در حمایت از حقوق عمومی ودفاع از جان و مال شهروندان اقدام نموده نمی تواند موجب ادعای مالک بنا دایر بر وصول غرامت یا خسارت گردد. چرا که حتی تبصره بند مذکور اشعار داشته در صورت رفع خطر توس شهرداری مربوطه حتی خسارات و هزینه های تخریب بعلاوه 15 درصد از مالک وصول می گردد. که خود اماره ای بر عدم لزوم پرداخت خسارت به مالک می باشد. مضافا اینکه این امر بدوا تکلیف مالک بوده که به لحاظ استنکاف و ضرورت محافظت از جان و ال شهروندان متعاقبا و متعاقبا توسط شهرداری اجرا می گردد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، تکلیف صاحب بنای مشرف به خرابی به رفع خطر و یا تخریب بنا، حکمی عام است که علاوه بر بند 14 ماده 55 قانون شهرداری مصوب1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره الحاقی به آن (27/11/1345)، در ماده 122 قانون مدنی نیز پیش‌بینی شده است.
ثانیاً، در خصوص بند 14 ماده 55 مذکور، قانون‌گذار شهرداری را مکلف کرده است که ابتدا ابلاغ مدت‌دار متناسبی به مالکان ابنیه و مستحدثات فرسوده و در معرض خطر سقوط یا ریزش آوار جهت رفع خطر صادر و ارسال کند و در فرض عدم اجرای دستور، شهرداری را مکلف به رفع خطر دانسته است که این امر می‌تواند عندالاقتضاء با تخریب جزئی و یا کلی بنا همراه باشد. این حکم به عنوان وظیفه ذاتی شهرداری و با هدف رفع و پیشگیری از خطرات بدنی و مالی شهروندان پیش‌بینی شده است.
ثالثاً، مقنن در قسمت اخیر تبصره الحاقی مقررکرده است که هزینه مصروف به اضافه صدی پانزده خسارت از مالک یا صاحب ملک دریافت خواهد شد. این جریمه به سبب اهمال مالک یا صاحب بنا در رفع خطر از ملک وعدم توجه به ابلاغیه شهرداری است.
رابعاً، تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نیست؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقاء این حق استصحاب می‌شود؛ چنانچه رأی اصراری شماره 6-1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب مذکور و صرف‌نظر از بند اخیرالذکر، شهرداری تکلیفی به پرداخت حقوق ادعایی مستأجر اعم از سرقفلی و یا حق کسب، پیشه و تجارت ندارد.
منبع : اداره حقوقی قوه قضائیه
مطالب مرتبط
در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بیشتر بدانیم…
ابطال مصوبه مورخ 25 11 96 آیین نامه اجرایی تبصره 3 اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری ها
آئین نامه اجرائی بند ( د ) تبصره ( 9 ) ماده واحده قانون بودجه سال 1399
آیین نامه جلوگیری از آلودگی آب
رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی سرقفلی( نظریه مشورتی) مورخ1399 09 26
گروه وکلای داداندیش
