تراکم ساختمان و انواع آن
میزان تراکم در مناطق مختلف به موجب ضوابط اجرایی طرح های تفصیلی معین می شود و برای محاسبه آن دو مولفه مساحت زمین و میزان تراکم مورد توجه قرار می گیرد
واژه شناسان، تراکم را انبوه شدن و روی هم انباشته شدن معنا می کنند تراکم ساختمانی یکی از مفاهیم بنیادین دانش شهرسازی است و اینگونه تعریف می شود:نسبت مساحت زیر بنای ساختمانی (در مجموع طبقات) به کل مساحت زمین که به درصد بیان می شود. تعیین تراکم بر اساس معیارهای گوناگونی تعیین می شود؛ از جمله شرایط آب هوایی محل، ویژگی های اجتماعی و فرهنگی ساکنان، درآمد خانوار، نرخ رشد جمعیت، بهداشت جسمی و روانی، مصرف انرژی، احتمال سوانح طبیعی، میزان عرضه زمین، نوع و میزان مصالح ساختمانی در محل، سیاست ها و برنامه های کلان مسکن . واژه تراکم پایه ساختمانی، حداقل تراکمی است که تمامی مالکان اراضی شهری با رعایت سایر مقررات حق بهره مندی از آن را خواهند داشت. میزان تراکم در مناطق مختلف به موجب ضوابط اجرایی طرح های تفصیلی معین می شود و برای محاسبه آن دو مولفه مساحت زمین و میزان تراکم مورد توجه قرار می گیرد.
تراکم به دو نوع تقسیم بندی می شود
- -تراکم جمعیتی
- تراکم ساختمانی
تراکم جمعیتی: عبارت است از نسبت تعداد جمعیت به واحد سطح و مقیاس آن در مطالعات شهری کشور«نفر در هکتار»است. بیشترین کاربرد این نوع تراکم در شهر سازی در تعیین تراکمهای مسکونی است و به دو‌شکل خالص و ناخالص محاسبه می شود
الف) تراکم ناخالص مسکونی: عبارت است از محاسبه نسبت به مقدار جمعیت ساکن به کل مساحت یک‌محدوده شهری یا تمام شهر که اراضی مسکونی و سایر کاربری های شهری را شامل می شود
ب) تراکم خالص مسکونی: عبارت است از محاسبه نسبت تعداد جمعیت ساکن به مساحت زمین های مسکونی در یک محدوده شهری یا تمام شهر.
تراکم ساختمانی، به عنوان مثال، در منطقه معینی ۱۸۰ درصد و متقاضی ساختمان مالک قطعه زمین ۳۰۰ متری است. او مجاز به اشغال فضای ملک خود به میزان ۵۴۰ متر خواهد بود. یعنی سطح اشغال در این زمین ۱۸۰ متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال ۱۸۰ متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه ساخته شود. چنانچه ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد مساحت سطح اشغال ۱۲۰ متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه بنا نمود.
بین ارتفاع ساختمان و سطح اشغال ربطه معنا داری وجود دارد. هر قدر سطح اشغال کمتر باشد ارتفاع ساختمان بیشتر خواهد شد و هر قدر سطح اشغال بیشتر باشد ارتفاع ساختمان کمتر خواهد بود. بخش مهمی از ضوابط اجرایی طرح های تفصیلی به موضوع تراکم ساختمانی اختصاص دارد. میزان تراکم در همه شهرهای ایران یکسان نیست و تعیین تراکم بر اساس امکانات، زیر ساخت ها و جمعیت پذیری در مناطق یک شهر ممکن است متفاوت باشد:
- تراکم کم که معادل تراکم ۱۲۰ درصد است؛ - تراکم متوسط که معادل تراکم ۱۸۰ درصد است؛ - تراکم زیاد که معادل تراکم ۲۴۰ درصد است.
میزان تراکم ساختمانهای بلند مرتبه بطور موردی و توسط کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین می شود. اجازه احداث ساختمان مازاد بر تراکم قانونی که از آن به عنوان تراکم فروشی یاد می شود بدعت خطرناکی است که تاکنون زیانهای جبران ناپذیری بر پیکره شهرها و نظام شهرسازی ایران وارد کرده است. آلودگی هوا، ترافیک سنگین، تجاوز به حقوق ارتفاقی و حریم خصوصی، هدر رفت منابع انرژی و سوخت، افزایش ناامنی و دشواری آمد و شد از جمله پیامدهای قانون فروشی در شهرها است./ از کتاب حقوق ساختمان دکتر کامیار
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
آئین نامه اجرائی قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری
دستورالعمل موضوع تبصره دوم ماده 13مصوبه اصلاحیه ضوابط اجرایی
اعلام تعارض در آراء صادر شده از شعب دیوان عدالت اداری مورخ 1399 10 23 دادنامه 9909970905811509
رای شماره 1886 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 1399,12,05
تفسیری از اصل برابری اشخاص و تاثیر آرای مشابه در نقض آرای کمیسیون ماده صد
گروه وکلای داداندیش
