تعدیل و تعیین اجاره بهای املاک تجاری
«تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد در حالی که در تعیین اجاره بها، میزان اجاره بها قبلاً تعیین نشده است
صورت‌جلسه نشست قضائی
برگزار شده توسط استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
تاریخ برگزاری ۱۳۹۱/۰۴/۰۲
پرسش
معیار تعدیل اجاره بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره بها به قیمت روز کافی است یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره بها با لحاظ اجاره بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟
نظر هیئت عالی
از مفاد و مفهوم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به روشنی استنباط می شود که در «تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها»، هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره بها باید بر مبنای اجاره بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل مؤثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر، عناوین «تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره بها، میزان اجاره بها قبلاً تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این‌صورت با رعایت مقررات قانون مذکور، میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود. با این ترتیب نظر اکثریت مورد تأیید است.
نظر اکثریت
ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره بها به قیمت عادله روز را پیش بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل سازی اجاره بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.
نظر اقلیت
مطابق ماده 4 قانون مالک و مستأجر 1356 و اصلاحات 1358 آن، ملاک تعدیل اجاره¬بها، تعدیل آن به نرخ روز با جلب‌نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین، کارشناس باید اجاره بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره¬بها به این طریق تعدیل شود و اجاره بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستأجر تأثیری در این خصوص ندارد.
منبع : روزنامه رسمی کشورمطالب مرتبط
خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف - وکیل اجرت المثل ایام تصرف - وکیل خلع ید
نظریه ی مشورتی در مورد تغییر شغل
تحلیل یک شرط رایج در قراردادها
گروه وکلای داداندیش
