ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه اسکان و املاک
به موجب نظریه مشورتی با وجود عدم ثبت قرارداد در سامانه اسکان و املاک امکان صدور دستور تخلیه وجود دارد، اما به نظر می رسد این نظر برخلاف فلسفه اصلاح ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است.
براساس نظریه مشورتی ذیل، عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه ملی املاک و اسکان، مانع از صدور دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نمی باشد.
این نظریه، هرچند در چارچوب نص ماده 3، قابل دفاع است، لیکن با فلسفه و حکمت تقنینی اصلاح ماده ۲، پیشینه ی این ماده قانونی و جمع بین این مواد، در تعارض قرار دارد؛ زیرا الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و یا سامانه ملی املاک و اسکان، مطلق، آمره و فاقد استثناء است که پذیرش نظریه مشورتی، الزام ماده ۲ را به حکمی بیضمانت اجرا تبدیل میکند، زیرا ضمانت اجرای عدم شمول تخفیف های مالیاتی و پرداخت 50 درصد ارزش اجاره املاک در بند 2 ماده 169 مکررقانون مالیات های مستقیم پیش بینی شده است که ارتباطی به ماده 2 اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ندارد.
استعلام:
به موجب بند 2 ماده 5 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها مصوب 1403 موجران املاك مسكوني مكلفند قرارداد اجاره املاك و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور يا در سامانه الكترونيك ثبت اسناد با رعايت قوانين و م قررات مربوطه ثبت نمايند؛ در صورت انعقاد يا تمديد قرارداد اجاره خارج از سامانههاي مذكور بدون ثبت در هيچ يك از آنها ظرف يك ماه حسب مورد از زمان انعقاد يا تمديد و يا درج اطلاعات خلاف واقع در سامانه مذكور به تشخيص مرجع قضايي موجر مشمول تخفيف و يا معافيتهاي مالياتي موضوع تبصره 11 ماده 53 اين قانون نميشود. افزون بر اين، مرجع رسيدگي به دعاوي تخليه و مطالبه اجور معوقه و اجرتالمثل مكلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسي و چنانچه عدم ثبت يا ثبت خلاف واقع را احراز كند، پس از رسيدگي به دعوا حين صدور رأي موجر را به تأديه پنجاه درصد ارزش اجاره املاك موضوع ماده 54 اين قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محكوم و نيز مراتب را جهت عدم شمول تخفيفها و معافيتهاي مالياتي موضوع تبصره 11 ماده 53 اين قانون به سازمان امور مالياتي كشور اعلام كند. همچنين به موجب مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در صورت تنظيم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضا موجر و مستأجر و دو نفر شهود، پس از انقضاي مدت اجاره به درخواست موجر، دستور تخليه توسط مرجع قضايي صادر ميشود؛ ماده 2 اين قانون به موجب ماده 6 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها مصوب 1403 اصلاح شده است؛ پرسش اين است كه جمع مواد مذكور با بند 2 ماده 5 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره بها چگونه است؟ در قانون اخيرالتصويب مرجع قضايي در دعاوي تخليه و مانند آن مكلف به بررسي ثبت اجارهنامه در سامانه شده و در صورت عدم ثبت در رأي خود موجر را به جريمه به ترتيب پيش گفته محكوم ميكند؛ در حالي كه در درخواستهاي تخليه اصولاً جلسه دادرسي تشكيل نميشود و به عبارتي، دعوا تلقي نميشود؟
با توجه به اصلاح ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و ضرورت ثبت قرارداد اجاره در سامانه، آيا در صورت عدم ثبت، دستور تخليه صادر نميشود و يا آنكه، قانون اخيرالذكر صرفاً در مورد احكام مربوط به تخليه است و دستور تخليه از شمول آن خارج است و مطابق قانون خاص مذكور رفتار ميشود؟ آيا قانون اخيرالذكر، ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را نسخ ضمني نموده است؟
پاسخ:
اولا،ً حكم مقرر در بند 2 ماده 5 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي) از حيث تكليف موجران املاك مسكوني به ثبت قرارداد اجاره املاك و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور (چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو سال باشد) با راهاندازي سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفي است و بايد چنين قراردادهاي اجارهاي كه براي مدت بيش از دو سال منعقد ميشود، در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسند.
ثانيا،ً عدم ثبت قراردادهاي اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور و يا سامانه ثبت الكترونيك اسناد مانع از تقاضاي تخليه توسط موجر و حسب مورد صدور حكم يا دستور تخليه توسط دادگاه صالح نيست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در يكي از اين دو سامانه ضمن صدور حكم يا دستورتخليه، موجر را به تأديه پنجاه درصد ارزش اجاره املاك موضوع ماده 54 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي در مدت قرارداد به نفع دولت محكوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفيف ها و معافيتهاي مالياتي موضوع تبصره 11 ماده 53 اين قانون به سازمان امور مالياتي اعلام ميكند؛ بنابراين بند 2 ماده 5 يادشده در مقام نسخ يا تخصيص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نبوده و مانع از استماع درخواست و يا دعواي تخليه عين مستأجره نيست و صرفاً مرجع صادركننده حكم يا دستور تخليه بايد به طرق مقتضي؛ از جمله استعلام از وزارت راه و شهرسازي يا سازمان ثبت اسناد و املاك يا در صورت دسترسي به اين سامانه ها با بررسي سامانه، پيش از صدور حكم يا دستور تخليه، ثبت يا عدم ثبت قرارداد اجاره در يكي از اين دو سامانه را بررسي كند.
نظریه مشورتی شماره 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12
این مطلب توسط آقای محسن رفعتی، وکیل متخصص دعاوی ملکی تدوین و در سایت درج شده است.
مطالب مرتبط
چه زمانی تخلیه ملک مسکونی مطرح میشود؟
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376,5,26
در صورتی که اجاره به صورت شفاهی تمدید شده باشد، در صورت صدور دستور تخلیه مستاجر چه اقدامی کند؟
گروه وکلای داداندیش
