زمان اخذ پروانه ساختمانی برای طرح دعوای تخلیه
موجر در هنگام طرح دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی باید پروانه ساختمانی یا گواهی ساختمان مربوط از شهرداری را ارائه نماید.
در پرونده ذیل، موجر (آقای عباس) به جهت تخریب و نوسازی، دعوای تخلیه عین مستأجره را علیه مستأجران (سید غلامرضا و سید حجت) بر اساس بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مطرح کرده بود، دادگاه بدوی حکم به تخلیه و پرداخت حق کسب و پیشه صادر نمود، شعبه ۹۶ دادگاه تجدیدنظراستان تهران، این حکم را تأیید کرد و ارائه پروانه پس از دادخواست (اما پیش از رأی) را کافی دانست.
اما شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظراستان تهران در پرونده ای مشابه، رأی دادگاه بدوی را به علت لزوم ارائه پروانه ساختمانی در زمان تقدیم دادخواست را نقض و قرار عدم استماع دعوی صادر کرد.
همچنین شعبه 96 دادگاه تجدید نظر استان تهران، در رابطه با اختلاف میان موجر و مستاجرنسبت به استحقاق مستاجرین راجع به حق سرقفلی، چنین نظر داد که به فرض وجود حق سرقفلی پرداخت مبلغ آن در زمان تخلیه الزامی نیست.
آرای دادگاه ها و نقد رای شعبه 96 دادگاه تجدید نظر استان تهران را در ذیل بخوانید :
رای شعبه 229 دادگاه عمومی حقوقی تهران
درخصوص دعوی عباس ..با وكالت آقای جواد ... بطرفيت 1.آقای سيدغلامرضا ... 2. آقای سيدحجت ... با وكالت آقای محسن رفعتي بخواسته صدور حکم دائربرتخليه و تایيد فسخ اجاره نامه عادی مورخ 82/8/30 یکباب مغازه به پلاک ثبتی 64 فرعی اصلی 239 بخش 10 تهران بلحاظ تخریب و نوسازی مطابق بند 1 ماده 15 قانون موجر و مستاجر تجدیدبنا واحداث ساختمان جدید با احتساب کليه خسارات دادرسی باجلب نظر کارشناس باستناد فتوکپی سند مالکيت وقرارداد عادی 82/8/30 وپروانه ساختمانی شماره 1000275.. شهرداری منطقه 10 تهران وجلب نظرکارشناس رسمی دادگستری نظرباینکه اولا: مالکيت خواهان وفق استعلام بعمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک محرز است و وجود رابطه استيجاری في مابين طرفين بدلالت محتویات پرونده محرز ومحقق ميباشد. ثانيا: شهرداری بموجب پروانه ساختمانی مذکور احداث بنای جدید را مورد تائيد قرار داده است. ثالثا: طرفين توافقی جهت تعيين ميزان حق کسب و پيشه وتجارت ندارند، و در نتيجه دادگاه درجهت تعيين حق کسب وپيشه موضوع ذیل بند1 ماده 15 و18 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب56 بلحاظ فنی بودن قضيه، قرار ارجاع امربه کارشناسی رسمی صادر و کارشناس منتخب ميزان حق کسب و پيشه را مبلغ دو ميليارد و صد و پنجاه ميليون تومان برآورد نموده و نظریه مذکور به طرفين ابلاغ و مورد اعتراض خوانده واقع و درجهت حفظ حقوق احتمالی ایشان قرار ارجاع امر به هيئت سه نفره کارشناسان صادرکه هيئت منتخب مبلغ آنرا 2/350/000/000 تومان برآورد و نظریه مذکور به طرفين ابلاغ وبه اعتقاد دادگاه نيز بر نظریه مزبور ایراد و خدشه ای وارد نيست. و ایراد واعتراض موثر وموجهی که درخور توجه وامعان نظر بوده باشد ازسوی طرفين به نظریه مشاراليهم واصل نشده است و ازنظردادگاه نيز بلحاظ عدم مغایرت بااوضاع واحوال محقق ومسلم قضيه قابل متابعت مي باشد.
وکيل خواندگان در دفاع از موکل خود ابراز داشته موکلين وی علاوه بر حق کسب و پيشه دارای حق سرقفلی هم می باشند لکن از آنجا که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 سرقفلی پيش بينی نشده و در اولين اجاره نامه هم مبلغی تحت عنوان سرقفلی تعيين نشده است و ادعای وکيل خواندگان مبنی بر داشتن دو حق سرقفلی و کسب و پيشه بصورت توامان فاقد محمل قانونی است ، دادگاه باانطباق مورد معنونه با بند 1 ماده 15 قانون مارالبيان دعوی مطروحه خواهان رامحمول برصحت و ثابت تلقی و حکم بر تایيد فسخ اجاره نامه فوق الشعار و تخليه ملک مورد استيجاری خوانده درقبال دریافت مبلغ مارالذکر ازبابت حق کسب و پيشه و تجارت ظرف یکماه ازتاریخ تودیع حق کسب وپيشه توجها به تبصره یک مواد 27 و 28 قانون مذکور صادر و اعلام مي دارد. بدیهی است چنانچه وجه مذکور ظرف سه ماه ازتاریخ ابلاغ رای قطعی ایداع نگردد تصميم اتخاذ شده ملغی الاثر خواهد شد. و راجع به خسارات دادرسی و اینکه مطالبه خسارت منوط به اثبات تقصير و ورود خسارت بوده وباتوجه باینکه خوانده حق انتقال به غيررا نداشته واینکه انتقال منوط به رضایت مالک یا اخذ مجوز ازمحکمه بوده، فلذا تقصيری متوجه خوانده نمي باشد تامکلف بپرداخت خسارت باشد. فلذا دادگاه مستند ًا بمواد 515 و520 قانون آئين دادرسی مدنی حکم بربی حقی دعوی خواهان صادر مينماید. رای دادگاه حضوری وظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران مي باشد.
در خصوص دعوی خواهان ها 1.آقای سيدغلامرضا ... 2. آقای سيدحجت آقاميرزائي ... با وکالت آقای محسن رفعتي بطرفيت عباس ... بخواسته الزام خوانده به تنظيم سند رسمی اجاره مغازه موصوف به مساحت حدودا 15 مترمربع به پلاک ثبتی فوق االاشعار و الزام به تنظيم سند رسمی صلح حق کسب و پيشه یکباب مغازه به مساحت 15 مترمربع از پلاک ثبتی 64 فرعی از 239 اصلی بخش 10 تهران و مطالبه خسارات دادرسی دادگاه با عنایت به اوراق پرونده توجها باینکه خواهان ها مستاجرین قبلی را طرف دعوی قرار نداده اند دعوی بشکل صحيح مطرح نشده استنادا بماده 2 قانون آیين دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان ها صادر و اعلام می گردد.
مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران مامور به خدمت در شعبه 229 دادگاه حقوقی تهران
فخرالدین سياوشی
رای شعبه 96 دادگاه تجدید نظر
شماره دادنامه : 140468390015369504
تاريخ تنظيم : 1404/08/18
رای دادگاه
درخصوص تجديدنظرخواهی آقایان سید غلامرضا و سید حجت هر دو... با وکالت آقای محسن رفعتی به طرفيت عباس نسبت به دادنامه شمار ... مورخ 1404/06/26 صادره از شعبه ۲۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن درخصوص دعوی تجديدنظرخوانده به خواسته صدور حکم بر تخليه به علت تخريب و نوسازی طبق بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و تأييد فسخ قرارداد اجاره نامه عادی ۱۳۸۲/۰۸/۳۰ حکم بر تأييد فسخ اجاره نامه عادی و تخليه در قبال پرداخت حق کسب و پيشه و تجارت به مستأجر صادر شده است؛ اين دادگاه از توجه به محتويات پرونده و اينکه برخلاف ادعای وکيل تجديدنظرخواه تقديم دادخواست مشروط به اخذ پروانه ساختمان يا گواهی شهرداری نبوده بلکه تخليه عين مستأجره منوط و موکول به اخذ پروانه ساختمانی است که در مانحن فيه تجديدنظرخوانده در تاريخ ۱۴۰۳/۱۱/۳۰ و قبل از صدور رأی معترض عنه پروانه تخريب و نوسازی خود را دريافت و تصوير آن را تقديم نموده است، ثانيا اجرای درخواست تخليه در اجرای ماده استنادی خواهان بدوی صرفا منوط به پرداخت حق کسب و پيشه و تجارت بوده و تکليفی به پرداخت حق سرقفلی با فرض استحقاق ندارد و تجديدنظرخواه می تواند در صورت ادعای استحقاق جداگانه آن را مطالبه نمايد، ثالثا با توجه به انقضاء مدت اجاره و صدور حکم تخليه به دليل تخريب و نوسازی صدور حکم فسخ قرارداد اجاره موضوعيت نداشته، به ويژه آنکه خواهان بدوی درخواست صدور حکم به تأييد فسخ اجاره نامه عادی را نموده نه عقد اجاره، رابعا با توجه به انقضای مدت اجاره و صدور حکم تخليه طرح دعوی تنظيم سند رسمی سرقفلی و تنظيم سند رسمی اجاره نيز قابليت رسيدگی نداشته و موضوعيت ندارد لذا مستند ً ا به مواد ۲، ۳۴۸، ۳۵۳ و ۳۵8 ضمن نقض آن قسمت از دادنامه که مشعر بر صدور حکم بر تأييد فسخ اجاره نامه است و صدور قرار رد دعوی در قسمت موصوف دادنامه تجديدنظرخواسته را در ساير قسمتها عين ً ا تأييد مینمايد. رأی صادره قطعی است.
رئيس و مستشار شعبه 96 دادگاه تجديدنظر استان تهران
سيدآيت اله بنی هاشمی محمدرضا قویدل
نقد رأی شعبه 96 دادگاه تجدیدنظر
رأی دادگاه تجدیدنظر در تأیید کلی دادنامه بدوی (تخلیه عین مستأجره به علت تخریب و نوسازی طبق بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و پرداخت حق کسب و پیشه) صادر شده، اما در سه محور اصلی قابل نقد است:
۱. زمان الزامی اخذ پروانه ساختمان، تقدیم دادخواست یا اجرای حکم؟
استدلال دادگاه تجدیدنظرمبنی بر اینکه «برخلاف ادعای وکيل تجديدنظرخواه تقديم دادخواست مشروط به اخذ پروانه ساختمان يا گواهی شهرداری نبوده بلکه تخليه عين مستأجره منوط و موکول به اخذ پروانه ساختمانی است» صحیح به نظر نمی رسد زیرا بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ برای درخواست تخلیه، وجود پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری را شرط لازم می‌داند؛ بند ۶ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی هم بیان داشته، دادخواست باید حاوی ادله‌ای باشد که خواهان برای اثبات ادعا به آن نیاز دارد.
اخذ پروانه پس از تقدیم دادخواست، قصد جدی موجر در نوسازی را در لحظه طرح دعوا احراز نمی‌کند و امکان سوءاستفاده (دور زدن حقوق مستأجر) را فراهم می‌آورد؛ دادگاه وضعیت را در زمان صدور رأی بررسی کرده، در حالی که قانون آیین دادرسی مدنی، استماع دعوا را در زمان تقدیم دادخواست ملاک قرار می‌دهد، نتیجه اینکه شرط اخذ پروانه باید در زمان تقدیم دادخواست احراز شود، نه در مرحله اجرا یا صدور رأی.
۲. تفکیک حق کسب و پیشه از حق سرقفلی
استدلال دادگاه تجدید نظر مبنی بر اینکه «اجرای درخواست تخليه در اجرای ماده استنادی خواهان بدوی صرفا منوط به پرداخت حق کسب و پيشه و تجارت بوده و [موجر] تکليفی به پرداخت حق سرقفلی با فرض استحقاق [مستاجر] ندارد و تجديدنظرخواه می تواند در صورت ادعای استحقاق جداگانه آن را مطالبه نمايد» صحیح به نظر نمی رسد؛ زیرا، الزام مستأجر به طرح دعوای مستقل برای سرقفلی، موجب اطاله دادرسی، هزینه اضافی و خطر تضییع حق (به‌ویژه پس از تخلیه) می‌شود؛ دادگاه بدون بررسی محتوای قرارداد اجاره ۱۳۸۲/۰۸/۳۰ (آیا مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت شده یا خیر؟) و بدون احراز وجود یا عدم وجود سرقفلی، صرفاً به امکان مطالبه جداگانه اکتفا کرده است، در حالی که در صورت ادعای وجود حق سرقفلی، اصلا رویه قضایی دادگاه ها بدین صورت است که همزمان با صدور رأی تخلیه، وجود و میزان آن را بررسی و تعیین تکلیف می کنند.
۳. موضوعیت صدور حکم تأیید فسخ اجاره‌نامه
استدلال دادگاه تجدید نظر «با توجه به انقضاء مدت اجاره و صدور حکم تخليه به دليل تخريب و نوسازی صدور حکم فسخ قرارداد اجاره موضوعيت نداشته، به ويژه آنکه خواهان بدوی درخواست صدور حکم به تأييد فسخ اجاره نامه عادی را نموده نه عقد اجاره» صحیح به نظر می رسد؛ با پایان مدت اجاره (و صدور حکم تخلیه به علت تخریب)، عقد اجاره به خودی خود برطرف می شود (ماده ۴۹۴ قانون مدنی) و نیازی به حکم قضایی برای فسخ نیست؛ درخواست تأیید فسخ اجاره‌نامه عادی (سند کتبی) نیز فاقد اثر حقوقی مستقل است.
در حالی که شعبه 96 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ارائه پروانه ساختمانی را حتی بعد از تاریخ تقدیم دادخواست پذیرفته است، شعبه 46 دادگاه تجدید نظر استان تهران در پرونده ای مشابه، طی دادنامه ذیل، ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را در زمان تقدیم دادخواست (نه مرحله اجرا یا صدور رای) لازم دانسته است و برخلاف شعبه 96، دعوا را به همین علت قابل استماع ندانسته است.
رای شعبه 46 دادگاه تجدید نظر استان تهران
شماره دادنامه :140468390009638449
تاريخ تنظيم :1404/05/28
رای دادگاه
درخصوص تجديدنظرخواهی آقای رضا …با وکالت خانم …به طرفیت آقای عباس …نسبت به دادنامه شماره ۱۴۰۴۱۶۳۲مورخ 1404/3/6صادره از شعبه ۲۲۹ دادگاه محترم عمومی حقوقی تهران که به موجب آن به استناد بند يک ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ضمن تأيید فسخ قرارداد اجاره فی مابین تجديدنظرخواه با تجديدنظرخوانده حکم بر تخلیه ملک مورد استیجاری توسط تجديدنظرخواه در قبال دريافت حق کسب و پیشه و تجارت صادر گرديده است اشعار میدارد با توجه به محتويات پرونده و نظر به اينکه وفق بند يک ماده ۱۵ قانون مذکور تخلیه بهمنظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اين است که پروانه ساختمانی يا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود درصورتیکه تجديدنظرخوانده (خواهان بدوی) در دادخواست تقديمی فرم اطلاعات احداث بنا مورخ 1403/7/12و استعلام صورت گرفته از شهرداری منطقه ده به تاريخ 1402/11/15در خصوص درخواست اخذ پروانه شهرسازی ملک را ضمیمه دادخواست نموده و دادخواست در تاريخ 1403/3/3تقديم درحالی که پروانه تخريب و نوسازی به تاريخ/1403 11/30بعد از تقديم دادخواست ارائه شده است لذا با عنايت به مراتب فوق نظربه اينکه دعوی به شکل صحیح طرح نگرديده و به کیفیت مطروحه قابلیت استماع و رسیدگی را ندارد دادگاه تجديدنظرخواهی را وارد تشخیص و به استناد مواد ۳ و ۵۸ قانون آيین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجديدنظرخواسته قرار عدم استماع دعوی تجديدنظرخوانده (خواهان بدوی) عباس … را صادر و اعلام میدارد. رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه 46دادگاه تجديدنظر استان تهران
داود چوبینی حجت اله مشفق
این متن توسط آقای محسن رفعتی متخصص دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت تدوین شده است.
مطالب مرتبط
اصطلاحات کاربردی در خرید و فروش مسکن
گروه وکلای داداندیش
