تفکیک اراضی شهری
برای تفکیک اراضی بالای 500 متر مربع شهرداری تا 43 75 درصد قدرالسهم دارد، این حق السهم به صورت رایگان به شهرداری تملیک می شود؛ در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید
تفکیک اراضی شهری آنگونه که از ماده 101 قانون شهرداری برداشت می شود، عبارت است از فرآیند تقسیم زمین بکر به قطعات زمین با کاربری مسکونی، خیابان و زمین های تخصیص یافته برای فضای عمومی و خدماتی، مطابق با طرح جامع و تفصیلی.
قبلا اداره ثبت هر نقشه تفکیکی که مالک پیشنهاد می داد را قبول می‌کرد و به آن رسمیت می داد تا راجع به آنها، اسناد مالکیت تفکیکی صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت در این بود که مراقبت کند در اجرای نقشه تفکیکی، به اراضی مجاور و متعلق به دیگران تجاوز نشود؛ شهرداری نیز در مورد احداث ساختمانها موظف بود هر نقشه ساختمانی را که مالک پیشنهاد می کرد رو تصویب و پروانه ساختمانی صادر کند.
در حال حاضر در خصوص تفکیک اراضی، ماده 150 قانون ثبت، اداره ثبت را مرجع رسیدگی به این درخواست می داند؛ به موجب ماده 101 قانون شهرداری و ماده 6 قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری و ماده 154 قانون اصلاحی ثبت، رعایت نقشه های جامع و هادی و ضوابط اجرائی مربوط به تفکیک اراضی شهری لازم و ضروری است.
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکان، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد؛ تهیه نقشه به عهده خود متقاضی است.
نقشه ای که مالک (مالکین) جهت تفکیک ملک به شهرداری تسلیم می کند (می کنند) باید به تائید شهرداری برسد، شهرداری باید حداکثر ظرف مهلت 3 ماه نقشه مربوطه را پس از کسر سطوح معابر و قدر السهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین تائید و کتبا به مالک ابلاغ نماید.
مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ حق‌السهم شهرداری حداکثر تا 43/75 درصد از کل زمین (در زمین های بالای پانصد متر مربع که دارای سند 6 دانگ باشد) بر اساس ارزش افزوده ایجاد شده، خواهد بود؛ این حق السهم به صورت رایگان به شهرداری تملیک می شود؛ در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
بعد از انقضاء مهلت 3 ماهه فوق و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5) شورای عالی شهرسازی و معماری، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
طبق بند ۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد خیابانها، کوچه‌ها، میدانها، باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود مقررات موضوع، از وظایف شهرداری ها است و در قوانین موضوعه فقط در تبصره۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت اراضی و املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها در هنگام تقاضای ورود به محدوده و استفاده از امکانات شهری، هزینه آماده‌سازی به عهده مالکین گذاشته شده است؛ بنابراین وضع عوارض برای تفکیک اراضی شهری به جزء آنچه که ماده 101 قانون شهرداری گفته، مغایر قانون است.
مطابق رای شماره ۸۶۹ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۰۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، امکان تفکیک چندباره اراضی به شرط رعایت حد نصاب تفکیک وجود دارد.
وضع عوارض برای اراضی که قبل از اجرائی شدن ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، طبق مقررات ثبتی تفکیک یا افراز شده اند و یا اراضی که از اداره ثبت اسناد و املاک و از طریق ماده ۱۴۷ یا ۱۴۸ قانون ثبت، سند ثبتی اخذ کرده اند مغایر قانون است.
مطابق نظریه مشورتی شماره 7/99/1884 مورخ 1400/04/13 مالک مشاعی حق درخواست افراز و تفکیک ملک مشاعی را دارد، سرانه شوارع و خدمات مطابق تبصره‌های 3 و 4 ماده 101 قانون شهرداری تا 43 و 75 صدم درصد از هر مالک مشاعی نسبت به سهم خودش قابل وصول است
در مورد تفکیک ساختمانهایی که به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه آن اقدام می شود.
.
نویسنده : محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
آیین نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری
نحوه رسیدگی به جرایم اطفال و نوجوانان
آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی
نحوه الزام به فک رهن چیست و چگونه انجام می شود ؟
گروه وکلای داداندیش
