09100515636
سرقفلی و حق کسب و پیشه
.jpg)
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
براساس مواد 46 و 47 قانون ثبت، مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و همچنین به موجب ماده واحده، ابطال اسناد اراضی موقوفه سال 1363 و اصلاحات بعدی آن بالاخص مصوبه مورخ 25 11 1371 که صرفاً ناظر بر موقوفات عام است سازمان اوقاف موظف به تنظیم سند اجاره با زارعین صاحب نسق یا متصرفین قانونی و یا منتقل‌الیه که از وقفی بودن ملک علم و اطلاعی نداشته اجباری است
هزینه تعمیرات عین مستاجره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56
تعمیرات کلی واساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود
سرقفلی چیست و نکاتی که باید در مورد آن بدانیم
قرارداد خرید سرقفلی باید به همراه قرارداد اجاره منعقد و مدت اجاره در آن لحاظ گردد، بهتر است شروط مد نظر طرفین از جمله شغل مستاجر، تمدید قرارداد، تعدیل اجاره بها و در قرارداد پیش بینی گردد
اثر از بین رفتن محل کسب و پیشه
از بین رفتن محل تجاری که ناشی از عمل مالک بوده، موجب از بین رفتن حق کسب و پیشه مستاجر نمی گردد
اثر انتقال سهم شریک مشاعی مورد اجاره به شریک دیگر
در اجاره عادی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، اگر یکی از مستأجرین سهم خود را به شریک خود واگذار کند از مصادق انتقال به غیر نیست و این انتقال مجاز می باشد
سرقفلی به قیمت روز مطالبه یا قیمت روز پرداخت
در رابطه استیجاری مبتنی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 برخلاف قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می تواند با انقضای مدت قراردادی تخلیه مستاجر (دارای سرقفلی یا بدون سرقفلی) را از دادگاه محل وقوع ملک بخواهد
انتقال حق تخلیه به مالک جدید در قانون 56
اگر در زمان انتقال مورد اجاره، به عنوان مثال، مراتب تعدی یا تفریطِ مستأجر، به آگاهی خریدار رسیده و معامله با وضع موجود انجام شده باشد، در این صورت به نظر می رسد مالک جدید (خریدار) حق درخواست تخلیه به علت پذیرش اجاره با شرایط موجود در زمان انتقال را ندارد
الزام قانونی مالک(موجر) یا مستاجر به تنظیم سند رسمی اجاره بدون رضایت موجر
به دلالت اطلاق ماده 46 قانون ثبت عقود و معاملات راجع به انتقال منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی و ثبت اسناد اجباری است از آنجایی که در عقد اجاره، موجر منافع عین مستأجره را به مستأجر انتقال می دهد به دلالت قانون ثبت که قانون خاص است و واجد وصف آمره است ثبت و تنظیم سند رسمی انتقال منافع در مورد خاص اجباری است و لذا اگر موجر حسب مورد راضی به تنظیم سند رسمی نباشد، مستأجر می تواند دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی را در دادگاه صالح اقامه کند
خواندگان دعوای تخلیه به جهت انتقال منافع به غیر
به صراحت تبصره یک ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت و ازآنجایی که قانون گذار نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را حق مستأجر یا متصرف دانسته و تخلیه مورد اجاره هم قانوناً منوط به پرداخت آن خواهد بود لذا اقتضای چنین حقی این است که صاحب حق در دعوای مطروحه دخالت و شرکت داشته باشد تا بتواند از حق خود دفاع نماید
تعلق حق کسب و پیشه به ملک غیر تجاری
توافق طرفین در خصوص استفاده تجاری از عین مستأجره ، ملاک تعیین حق کسب و پیشه و تجارت است و اعلام شهرداری مبنی بر فاقد کاربری تجاری بودن ملک موصوف، تأثیری در این موضوع ندارد - در صورت تخریب غیر قانونی مورد اجاره توسط موجر، مستاجر می تواند از باب اتلاف منفعت و نه عدم نفع، اجرت المثل بعد از تخریب ملک را درخواست کند
تجویز انتقال منافع به غیر در قرارداد های اجاره مشمول قانون 76
دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در قرار داد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376 قابلیت استماع ندارد
تعدیل و تعیین اجاره بهای املاک تجاری
«تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد در حالی که در تعیین اجاره بها، میزان اجاره بها قبلاً تعیین نشده است
انتقال منافع (سرقفلی) مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر
با توجه به اینکه شریک منافع، داخل در معنای «مستاجر» است، نه شخصی غیر از مستاجر، در حقیقت چون شریک مشاعی در روابط بین مالک و مستاجر،«مستاجر» تلقی می گردد نه شخص ثالث یا «غیر»؛ بنابراین انتقال منافع از شریک مشاعی به شریک دیگر نمی تواند انتقال منافع به غیر محسوب گردد
تخریب ملک و وضعیت سرقفلی
تخریب عین به منزله تلف کلی عین مستاجره نیست و به تبع این موضوع، حق سرقفلی یا کسب و پیشه مستاجر از بین نمی رود
مزایده ملک بدون توجه به وجود سرقفلی مغازه
در صورتی که در ملکی سرقفلی مغازه ای وجود داشته باشد و دادگاه بدون توجه به سرقفلی، ملک را به مزایده بگذارد، آن مزایده قابل ابطال است
تقاضای صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه از طرف تعدادی از ورثه علیه بقیه وراث و موجر
خواسته «صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه» صحیح نمی‌باشد و عنوان صحیح خواسته «تجویز انتقال منافع مغازه و تقسیم ترکه نسبت به آن» می‌باشد.
گروه وکلای داداندیش
